나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101224 [5] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101224 [5] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 8층803호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경101224
• 주소: 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 8층803호
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매3계 2025타경101224 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 8층803호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 192,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2025타경101224 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101224 (5)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34, 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지면적: 17.44㎡ (약 5.28평)

건물면적: 71.26㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

현황: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

구분건물 감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 부산지하철 1호선 '하단역' 남동측 인근에 위치하며, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 '하단역'이 소재하여 교통이 편리합니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제8층 제803호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

- 이용상태: 공히 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 화재경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)입니다.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 부산 도시철도 1호선 '하단역' 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 하단역은 부산 서남부권 교통의 요충지이며, 향후 도시철도 5호선과의 환승역이 될 예정으로 교통의 중심지 역할을 강화할 것으로 기대됩니다. 또한, 차량 접근도 용이하며 인근에 버스 정류장도 다수 소재하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다. 종합쇼핑몰인 아트몰링과 CGV가 입점한 아트몰링 복합건물이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 여가 생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '엠OOOOOOOOOO'입니다. 경매 절차상 법원에서 조사된 권리 관계를 확인해야 하지만, 제공된 정보만으로는 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 상세히 검토해야 합니다. (참고: 유사 경매 사례에서 '크라운34' 오피스텔 5층 501호의 경우, 임차인이 대항력 있는 것으로 조사된 사례가 있습니다. 실제 조사 시 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

1.4. 상권 분석

하단역 일대는 부산의 대표적인 부도심 중 하나로, 최근 부산 최대 규모의 자율상권구역으로 지정되는 등 상권 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 특히, '하단역 상권'은 여러 교통 노선이 교차하는 '쿼드러플 역세권'으로 발돋움할 잠재력을 가지고 있습니다. 현재는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 젊은 층을 타겟으로 한 콘텐츠 확충 및 간판 정비 등 상권 개선 사업이 추진되고 있어 향후 활성화될 가능성이 높습니다. 다만, 일부 지역에서는 공실률이 높다는 조사 결과도 있어, 투자 시 상권 회복 속도 및 방향성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 오피스텔로 업무시설로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 냉방, 화재경보, 승강기, 기계식 주차 등 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다. 하단역 인근에는 각종 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 동아대학교 승학캠퍼스와도 인접해 있어 관련 종사자 및 학생들을 대상으로 한 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지이용계획상의 제한

본 물건은 '비행안전구역' 및 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 문화재청 등 관련 기관의 허가를 받아야 하는 경우가 많아 사업 진행 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.6. 2. 건설폐기물 처리 업체 관련 민원

과거 사하구 하단동 인근에서 건설폐기물 처리 업체 이전 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다. 비록 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 인근 지역의 개발 및 환경 문제와 관련된 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 3. 상권의 불확실성

최근 상권 활성화 노력이 진행되고 있으나, 일부 지역의 높은 공실률 및 코로나19 이후 변화된 소비 패턴 등은 여전히 상권 회복에 대한 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 4. 혐오시설 가능성 (확인 필요)

과거 부산 사하구 지역에서 산업폐기물 소각장, 하수종말처리장 등 혐오시설로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재 본 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 이와 관련된 민원 발생 가능성은 지역 특성상 상존할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역이라는 탁월한 입지 조건과 향후 교통 요충지로서의 발전 가능성을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서 업무 및 주거 용도로 활용이 가능하며, 주변의 편의시설과 함께 생활 인프라 또한 우수한 편입니다. 다만, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 인한 토지 이용 제한, 일부 지역의 높은 공실률 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 : 부산지하철 1호선 하단역 도보 이용 가능한 초역세권으로, 향후 5호선 등 추가 노선 개통 시 교통 허브로서의 가치 상승 기대.

* 상권 활성화 기대 : 부산 최대 규모 자율상권구역 지정 및 관련 사업 추진으로 인한 지역 상권 부활 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 생활 편의성 : 주변 대형 쇼핑몰, CGV, 다양한 상업 및 편의시설 이용 용이.

* 안정적인 임대 수요 : 업무시설 및 오피스텔로의 활용성이 높아 꾸준한 임대 수요 기대 가능 (채권자 정보상 임대 관계 미상 확인 필요).

* 균형 잡힌 투자 : 감정가 대비 시세 등을 면밀히 분석하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익 기대 가능.

법원 정보

부산서부지원 경매3계