나이스옥션 법원경매 부산 2024타경53064 [1] 부산광역시 연제구 연산동 658-10 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경53064 [1] 부산광역시 연제구 연산동 658-10 2층201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경53064
• 주소: , 2층201호
• 용도: 도시형생활주택

부산지방법원 경매1계 2024타경53064 | 소재지: , 2층201호 | 감정가: 3,645,000,000원 | 최저가: 2,551,500,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부산지방법원 2024타경53064 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경53064 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 658-10 2층201호 (본 보고서는 해당 사건번호로 경매 진행되는 전체 집합건물에 대한 정보로 구성되었습니다.)

용도: 다세대주택 및 업무시설 (오피스텔)

감정가: 3,645,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 최고의 입지

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소규모 공동주택, 오피스텔, 주상용 주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선 "물만골역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 10m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.3. 물건 상세 정보

토지 면적: 426.40㎡ (약 129.0평)

토지 지분: 426.4㎡ (총 토지 면적)

건물 면적: 603.32㎡ (약 182.5평, 전유 부분 합계로 추정)

건물 지분: 603.3199999999999㎡ (약 182.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

집합건물 구성:

다세대주택(도시형생활주택): 목록 1~6, 9~12, 14, 15, 19~25

업무시설(오피스텔): 목록 7, 8, 13, 16~18

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 권리 분석

유치권: 김지해, 최문채가 2025.3.11. 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 입찰 시 반드시 유치권 성립 여부 및 인수 가능성을 재확인해야 합니다.

대지권 미등기: 본건 집합건물은 사용 승인 전 촉탁 등기된 부동산으로, 전유 부분에 대한 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 관리에 영향을 줄 수 있으므로 관련 공부 정리 및 등재 시 변동 가능성을 유의해야 합니다.

부동산 임의경매: 채권자인 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 경매입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 본건은 주거용 및 업무용 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 시설: "연제중학교"가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 미완공 상태: 본건 집합건물은 사용 승인 전 상태로, 계단실 창호 미설치, 각 호실 문 미시공, 마루 미시공, 천정 일부 및 콘센트 미시공, 가전 옵션 미설치, 보일러 미설치, 주차장 및 1층 바닥 미시공, 옥상 펜스 일부 미설치 등 건물 내외부 마감 및 설비 공사가 상당 부분 미완공 상태입니다. 정상적인 사용을 위해서는 추가적인 공사 비용과 시간이 필요합니다.

유치권 존재: 공사대금 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

대지권 미등기: 대지권 미등기 상태는 추후 법적 문제나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

면적 불일치: 현황조사보고서상 각 호별 공유 면적의 합계와 예상 분양 면적에서 전유 면적을 공제한 면적, 그리고 등기사항전부증명서상 건물 합계 면적 간에 불일치가 존재합니다. 추후 관련 공부 정리 및 등재 시 예상 면적이 변동될 수 있습니다.

설비 공사 중단: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 통신, 도시가스 설비 공사가 진행 중단된 상태로, 정상 작동을 위해서는 추가 공사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 신축 집합건물로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 사용 승인이 나지 않은 미완공 상태이며, 유치권 신고 및 대지권 미등기와 같은 복합적인 권리 문제가 존재합니다. 또한, 공부상 면적과 현황 면적 간의 불일치 문제는 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 투자 위험을 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 잔여 공사 비용, 유치권 해결 방안, 대지권 등기 절차 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 부산 연제구 연산동이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

잠재 가치: 모든 공사가 완료되고 사용 승인이 난다면, 주거 및 업무시설로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 차익: 미완공 및 복합적인 권리 문제로 인해 경매 초기 감정가 또는 낙찰가가 시세 대비 낮을 경우, 투자 성공 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 위에 언급된 리스크들을 충분히 감안해야 합니다.)

개발 가능성: 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계