나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경39349 [1] 경상북도 성주군 선남면 도성리 805 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 "도성치안센터" 북서측 근거리에 위치하는
부동산으로서 10필지 일단으로 연접하여 위치하는 토지로서, 부근은 국도주변 다세대주
택, 근린생활시설, 소규모공장 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 남측 근거리 국도 30호선이 통과하는 등 제반교통
사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-7,9): 완경사지대의 부정형 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 토지
(2계단으로 조성)로서, "테마파크(반려견)부지"로 이용 중입니다.

기호 8,10): 완경사지대 자체지반 등고 평탄한 세장형의 토지로서 "공업용건부지"로
이용 중입니다.

기호 17): 완경사지대 내 대체로 세장형의 토지로서 "도로"로 이용 중입니다.

기호 18): 완경사지대 내 삼각형의 토지로서 "도로"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1-3,5,7,9): 일단의 토지로서 지적도상 맹지상태이나 인접필지 본건 기호 4)를
경유하여 출입하고 있습니다.

기호 4,8,10): 본건 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접한 상태입니다.

기호 6): 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접한 상태입니다.

기호 17,18): 현황 "도로" 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전
법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,공장설립제한
지역(수도법시행령 제14조의2)<수도법>,

기호 3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,

기호 4,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법
>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)
<수도법>,

기호 6,7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전
법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호
)<수도법>,공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2)<수도법>,

기호 8,9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-가)
(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,

기호 10,17,18): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(소로
3-가)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립 승인
지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호 1-7,9): 공부상 지목은 "묘지, 전, 임야" 이나 현황 "대" 입니다.

기호 10): 토지의 공부상 대지위치는 성주군 선남면 도성리 산15-13번지이나, 당해
지번은 등록전환되어 성주군 선남면 도성리 801-8번지이며, 공부상 지목
은 "대지"이나 실제 "공장용지" 로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 11): 철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽: 판넬 마감,
내벽: 목재, 타일 등 내장마감재 마감,
창호: 새시창호입니다.

기호 12-16): 경량철골조 판넬지붕 단층건으로,
외벽: 사이딩판넬 및 판넬 등 마감,
내벽: 벽지, 목재, 타일 등 내장마감재 마감,
창호: 새시창호 마감입니다.

이용상태

기호 11): 공부상 "소매점"이나 실제로는 "공장"으로 이용 중입니다.
기호 12-16): 제2종근린생활시설(휴게실, 탈의실(방갈로), 일부 창고) 등으로 이용
중입니다.

설비내역

기호 11): 위생설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.
기호 13,14): 급배수설비, 위생설비 및 난방설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 판단되는
제시외 건물 및 관정이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 11): 공부상 구조는 "경량철골구조"이나, 실제 "철골구조"입니다.
기호 15): 공부상용도는 "휴게실(방갈로)"이나, 일부 "창고"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1~7,9:현황은 대지. 목록9지상의 이동용이한 카라반 및 부대시설을 매각제외. 목록2,5,9지상의 이동용이한 튜브형수영장은 매각제외. 목록10.감정가는 지상에 식재되어 있는 관정 및 조경관련 설비( 조경수 및 조경석등)포함가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경39349 (1)

소재지: 경상북도 성주군 선남면 도성리 805

용도: 근린시설

감정가: 5,321,755,200원

토지 면적: 10,015.00㎡ (약 3,029.08평)

건물 면적: 883.10㎡ (약 267.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 달OOOOOOOO (달성축산업협동조합)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1~7,9:현황은 대지. 목록9지상의 이동용이한 카라반 및 부대시설을 매각제외. 목록2,5,9지상의 이동용이한 튜브형수영장은 매각제외. 목록10.감정가는 지상에 식재되어 있는 관정 및 조경관련 설비(조경수 및 조경석 등) 포함가임.

2. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 "도성치안센터" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 국도변을 따라 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 숙박시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 근거리 국도 30호선이 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 10필지 일단으로 연접하여 위치하며, 완경사지대의 부정형 및 세장형 토지로 조성되어 있습니다. 현재 "테마파크(반려견) 부지", "공업용 건부지", "도로" 등으로 이용 중입니다.

토지의 공부상 지목과 현황 간에 차이가 있습니다. 예를 들어, 기호 1-7,9번지 토지는 공부상 지목이 "묘지, 전, 임야"이나 현황은 "대"입니다. 또한, 기호 10번지 토지는 공부상 지목은 "대지"이나 실제 "공장용지"로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일부 토지가 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입하고 있으며, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접한 상태입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 달성축산업협동조합이며, 본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 6월 12일 접수된 달성축산업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 인수하여야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 이창협: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-10-13, 대항력 없음.

* 임차인 이형근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-15, 대항력 없음.

* 임차인 주식회사별고을테마파크: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-21, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 성주군 선남면 도성리에 위치하며, 주변은 국도변을 중심으로 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

성주군은 선남면 및 용암면 지역의 개발 제한을 해소하고 발전시키기 위한 계획을 수립 중이며, 국도 30호선 확장, 동서 3축 고속도로 및 남부내륙철도 건설 등을 통해 교통 인프라 확충이 추진되고 있습니다. 이러한 개발 계획은 향후 지역 상권 활성화 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

물건 자체는 "테마파크(반려견) 부지", "공업용 건부지" 등으로 활용되고 있으며, 이는 특정 사업 목적에 부합할 경우 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

다만, 주변에 성주군 자원순환시설이 위치하며, 악취나 환경 문제 발생 가능성이 언급된 바 있으나, 모니터링 결과 기준치 이하로 관리되고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 과거 건축 폐기물 불법 매립 사례가 적발된 바 있어 환경 관련 이슈에 대한 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 남측 근거리 국도 30호선을 통해 차량으로의 접근성이 양호하며, 대구 및 주변 도시로의 이동이 비교적 용이합니다.

교육: 명인중학교, 명인고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 도성치안센터가 근거리에 있으며, 국도변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 성주읍내 및 선남면 소재지를 통해 더욱 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

관광/레저: 성주참외 테마파크, 성밖숲, 한개마을 등 지역 관광지가 있으며, 펜션, 호텔 등 숙박 시설도 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 현황: 물건의 토지는 "테마파크(반려견) 부지", "공업용 건부지", "도로" 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 향후 특정 용도로 개발하거나 활용하기 위해서는 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

지목 및 현황 불일치: 일부 토지의 공부상 지목과 현황 간의 차이(예: 묘지, 전, 임야 → 대 / 대지 → 공장용지)는 추후 재산권 행사나 개발 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

제시외 물건: 이동 가능한 카라반, 튜브형 수영장 등은 매각에서 제외되므로, 현장 조사 시 이를 명확히 확인해야 합니다. 반면, 관정 및 조경 설비는 감정가에 포함되어 있습니다.

환경 문제: 인근에 위치한 자원순환시설, 축산농가, 폐기물처리업체 등으로부터 발생할 수 있는 악취나 소음, 폐기물 처리 관련 문제는 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

개발 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지 이용에 대한 다양한 규제가 존재하므로, 향후 토지 활용 방안 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 선남면 도성리에 위치한 토지 및 근린시설입니다. 넓은 토지 면적(약 3,029평)과 함께 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리관계는 매우 양호하여, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며 인수되는 채무나 보증금은 없습니다.

주변 개발 계획 및 교통 인프라 확충(국도 확장, 고속도로/철도 건설)은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

현재 토지 중 일부가 반려견 테마파크 부지, 공업용 건부지 등으로 이용되고 있어 특정 사업 목적에 적합한 투자자가 접근할 경우 높은 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 토지의 지목과 현황 불일치, 주변 환경 관련 민원 가능성(자원순환시설 등), 다양한 토지 이용 규제 등은 투자 전 면밀한 현장 조사와 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

넓은 토지 활용성: 약 3,029평에 달하는 넓은 대지는 향후 개발, 확장, 용도 변경 등 다양한 사업적 활용 가능성을 제공합니다.

지역 개발 잠재력: 국도 확장, 고속도로 및 철도 건설 등 교통망 확충 사업이 진행 중으로, 성주군의 미래 성장 잠재력과 연계하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

특정 사업 적합성: 반려견 테마파크, 공업용 건부지 등의 현재 이용 현황은 관련 분야 사업을 구상하는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,321,755,200원입니다.

인수하는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 감정가 대비 시세 동향 및 유사 물건의 최근 거래 사례

* 토지 및 건물의 현재 이용 상태, 잠재적 활용 가치 (반려견 테마파크, 공업용 부지 등)

* 주변 개발 계획(도로, 철도 등)으로 인한 미래 가치 상승 가능성

* 토지 이용 규제, 환경 문제 등 잠재적 리스크 요인

* 경쟁 입찰자의 수 및 예상 입찰 성향

* 물건의 총 부채액(채권 총액) 및 경매 절차에 소요될 시간 및 비용

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 통상적으로 권리관계가 명확하고 개발 잠재력이 있는 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정하는 전략을 고려할 수 있습니다. 따라서, 37억 원 ~ 43억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 충분한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.