나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41977 [2] 경상북도 성주군 용암면 용정리 산50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1, 2): 경상북도 성주군 용암면 용정리 소재 "용암면행정복지센터" 서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있
음.

일련번호(3): 경상북도 성주군 용암면 본리리 소재 "남성주IC" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

일련번호(4): 경상북도 성주군 벽진면 자산리 소재 "점복지" 남동측 인근에 위치하며, 부
근 일대는 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1 - 4): 공히 차량의 접근이 불가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상
황 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 남동측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)상태임.

일련번호(2): 남측하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

일련번호(3): 북측하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

일련번호(4): 서측 하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1, 3, 4): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.

일련번호(2): 남측으로 폭 약 3미터의 비포장 임도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)
,가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역
,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역),배출시설설치제한
지역,보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호
)임.

일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지
개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역), 보전산지, 임업용
산지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건 일련번호(2) 지상에 분묘가 수기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2013.6.7. 접수제9474호 지상권자 성주군산림조합으로 부터 지상권말소동의서 제출됨. 감정가는 분묘소재감안 및 입목포함가임. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경41977 (2)

* 소재지: 경상북도 성주군 용암면 용정리 산50

* 용도: 임야

* 감정가: 196,363,800원

* 토지면적: 109,091.00㎡ (약 32,999.83평)

* 매각대상: 토지

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권, 공동담보, 선순위지상권

* 물건명세서 요약: 감정가는 분묘 소재 감안 및 입목을 포함하여 산정되었으며, 지상 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 2013년 6월 7일자로 성주군산림조합이 설정한 지상권에 대해 말소 동의서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변환경

* 본 물건은 경상북도 성주군 용암면 용정리에 위치하며, "용암면행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 일대는 주로 자연림, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 일부 필지는 "남성주IC" 북서측 인근 및 "점복지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 불가능하며, 간선도로와의 접근성을 포함한 전반적인 교통 여건이 불편합니다.

* 지적도상 맹지에 해당하는 필지(1, 3, 4)는 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

* 다른 필지(2)는 남측으로 폭 약 3미터의 비포장 임도와 접하고 있습니다.

* 2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 일련번호(2): 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 일련번호(3): 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 일련번호(4): 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 3.1. 말소기준권리

* 2022년 7월 15일 접수된 성주군산림조합의 근저당권(채권액 162,500,000원)이 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

* 3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김종보(상속, 1985.04.15.) 및 김규동(증여, 2009.05.06.)에게 소유권이 이전되었습니다.

* 지상권: 성주군산림조합(2013.06.07. 접수)의 지상권은 말소된 상태이며, 지상권 말소 동의서가 제출되었습니다.

* 채권 가압류 및 강제경매: 경북신용보증재단(20,000,000원 가압류) 및 엔에이치농협캐피탈주식회사(강제경매) 관련 권리들은 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 성주군산림조합(130,761,544원)의 임의경매 관련 권리도 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액 (기록된 채권 합계): 182,500,000원입니다.

* 3.3. 임차인 현황

* 인수해야 할 임차 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수되는 임차인이 없음을 의미합니다.

* 3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로서, 일반적인 상권 분석 대상에 해당하지 않습니다.

* 주변 지역은 자연림, 농경지, 단독주택이 분포하는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 임야이므로 일반적인 생활 편의시설 분석 대상은 아닙니다.

* 인근에 "용암면행정복지센터"가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 분묘기지권 성립 가능성: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 6.2. 접근성 제약: 차량 접근이 어렵고 간선도로와의 연결이 불편하여 물류 이동 및 일상적인 접근에 어려움이 예상됩니다.

* 6.3. 맹지 및 임도: 일부 필지는 지적도상 맹지이며, 유일하게 접한 임도 역시 비포장 상태로 진입 여건이 원활하지 않습니다.

* 6.4. 토지이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있으며, 다양한 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 6.5. 복합적인 권리 관계: 중복병합사건, 과거 지상권 설정 등 복잡한 권리 관계의 이력이 존재합니다. (다만, 현재 등기상 주요 권리들은 말소될 예정입니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 성주군에 위치한 109,091㎡의 대규모 임야입니다. 감정평가 시 입목(나무)이 포함되었으며, 주변은 자연림과 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

* 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기상 존재하지 않습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 분묘기지권 성립 가능성은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

* 교통 접근성이 매우 낮고 토지이용이 엄격하게 제한되는 지역 특성상, 단기적 투자 수익보다는 장기적인 관점 또는 특정 목적(예: 임업, 산림 사업)을 가진 투자자에게 고려될 수 있습니다.

* 감정가는 196,363,800원으로, 면적당 단가는 약 1,799원 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 광대한 토지 면적: 109,091㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 8.2. 입목 포함 가치: 감정가에 반영된 입목(나무)은 별도의 자산 가치를 지닙니다.

* 8.3. 농림지역 내 잠재력: 현재는 농림지역 및 보전산지로 제한되지만, 미래의 정책 변화에 따른 용도지역 변경 가능성도 배제할 수 없습니다 (발생 확률은 매우 낮음).

* 8.4. 분묘 문제 해결 시 경쟁력 확보: 분묘기지권 문제를 사전에 인지하고 해결 또는 감수할 수 있다면, 타 경쟁자 대비 유리한 조건으로 토지를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 성주군 내 유사 임야의 최근 실거래가, 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 예상 처리 비용, 입목의 정확한 가치, 향후 개발 가능성, 주변 인프라 개선 동향 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

* 보수적인 접근을 권장하며, 감정가를 기준으로 하되 상기 명시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

* 본 물건 주변에서 제공된 정보만으로는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.