나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9206 [2] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 535-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호(1)(3)은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 "등억온천단지" 내에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 토지 기호(1)(3)은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1): 정방형 토지로서 상업용으로 이용 중임.
본건 기호(3): 세장형 토지로서 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 남서측으로 소로한면에 접하며 기호(3)은 남측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1):자연환경보전지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 중점경관관리구역
본건 기호(3):자연환경보전지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서
외벽: 장식석 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 실내인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등임
본건 기호(4) 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 실내인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등임

이용상태

본건 기호(2)(4) 건물은 공히 숙박시설로 이용 중임.

설비내역

1. 본건 기호 (2) 건물은 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 무인주차설비 및 CCTV설비 등이 되어 있음.
2. 본건 기호 (4) 건물은 위생 및 급배수설비, 소화전, 무인주차설비 및 CCTV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지"와 같이 기호(2) 건물의 종물로 판단되는 제시외 관정(ㄱ)과 기호(4) 건물의 종물로 판단되는 제시외 관정(ㄴ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사 및 울주군청의 탐문조사에 의거하여 평가하였으므로, 경매진행시 관정의 제반 특성 및 정상 가동 여부 등에 대하여 재확인 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건(깊이 100m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식) 매각에 포함.
2. '무인텔 휴' 상호의 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9206 (2)

* 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 535-7 (신주소: 울산광역시 울주군 알프스온천2길 46)

* 건물명: 무인텔 휴 (주의사항에 명시)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,499,836,400원

* 토지 면적: 1904.70㎡ (약 576.2 평)

* 건물 면적: 1652.16㎡ (약 499.8 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (제공된 정보대로 표기)

* 특이사항:

* 유동화물건, 공동담보 물건임.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 물건(깊이 100m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정 1식)이 매각에 포함됨.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 "등억온천단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 숙박시설 및 상업 나지 등으로 형성되어 있으며, 울산의 주요 관광 명소인 영남알프스 복합웰컴센터와도 인접해 있습니다.

* 교통 상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 토지 형태: 본건 토지 기호(1)은 정방형, 기호(3)은 세장형으로 현재 상업용으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 기호(1)은 남서측으로 소로, 기호(3)은 남측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 자연환경보전지역

* 가축사육제한구역 (2024-06-27 기준, 축종별 제한거리 250m 미만 축종)

* 역사문화환경보존지역

* 온천원보호지구

* 공원마을지구 (공원집단시설지구)

* 군립공원 중점경관관리구역

* 위와 같은 다수의 공법상 제한으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을11, 근저당권, 부산은행, 2022년 02월 09일 접수, 2,970,000,000원. (말소기준권리임)

* 주요 권리 내역 (경매로 소멸 예정):

* 근저당권: 부산은행 (총 3,058,000,000원 = 2,970,000,000원 + 88,000,000원)

* 임의경매: 부산은행 (채권액 4,750,474,935원)

* 압류: 울주군 (2건)

* 가압류: 대형기선저인망수산업협동조합 (173,164,336원)

* 등기부채권 총액: 3,231,164,336원 (토지 및 건물 등기부 합산)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (별도의 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (개요 없음)

4. 상권분석

* 지역적 특성: 등억온천단지 내 숙박시설 밀집 지역에 위치하여 관광객 및 관련 업종의 잠재 고객 흡수가 용이할 수 있습니다.

* 주변 시설: 숙박시설 및 상업 나지로 구성되어 있으며, 온천, 식당, 편의시설 등이 인접해 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 대중교통 이용이 가능하며, 도로 접근성 또한 소로에 접해 있어 무난한 편입니다.

* 영업 환경: '무인텔 휴'라는 상호로 운영되었던 숙박시설로서, 기존 영업 기반을 활용하거나 유사 업종으로의 전환을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 등억온천단지 내에 위치하여 온천 관련 시설 및 다양한 식당, 편의점, 숙박 시설 등 관광객을 위한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공법상 규제: 본 물건의 토지는 자연환경보전지역, 공원마을지구, 군립공원 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 행위, 용도 변경, 개발 행위 등에 중대한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용도를 크게 제한할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 복잡한 권리 관계: 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권자 외에도 압류, 가압류 등 다수의 권리가 설정되어 있었습니다. (다행히 말소기준권리 이후 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.)

* 제시외 물건 포함: 토지 위에 있는 깊이 100m, 굴착지름 150㎜ 콘크리트조 관정이 매각에 포함되므로, 해당 관정의 유지 관리 및 사용 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성: 숙박시설로서 운영되었던 건물이므로, 건물 내부 시설 및 설비의 노후화 정도에 따라 상당한 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 등억온천단지 내에 위치한 숙박시설(무인텔)로, 감정가는 34억 9,983만 6,400원입니다. 토지 1904.70㎡와 건물 1652.16㎡가 일괄 매각 대상이며, '무인텔 휴'라는 상호로 운영되었던 것으로 파악됩니다.

입지적으로는 등억온천단지라는 관광/휴양 특화 지역에 위치하여 관련 수요층을 확보할 수 있으며, 주변에 숙박 및 상업 시설이 형성되어 있어 영업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 토지가 자연환경보전지역, 공원마을지구, 군립공원 등 다수의 공법상 규제를 받고 있다는 점입니다. 이는 향후 토지 활용이나 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있으므로, 취득 전 반드시 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 제시외 관정 포함 여부 및 건물 노후도 등도 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 이점: 등억온천단지라는 관광/휴양 특화 지역에 위치하여 관련 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 즉시 운영 또는 재개발(규제 범위 내)이 가능합니다.

* 경매의 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 가질 수 있습니다. (단, 공법상 제한 사항 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 등억온천단지 내 유사 숙박시설의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석

* 건물 상태(노후도, 시설 현황)에 따른 수리 및 리모델링 비용 추정

* 제시된 공법상 제한 사항(자연환경보전지역, 공원지구 등)이 건축 및 용도 변경에 미치는 구체적인 영향도 분석

* 향후 예상 임대 수익률 또는 운영 수익률 분석

따라서, 상기 추가 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.