나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9497 [1] 울산광역시 북구 상안동 381-1 쌍용아진그린타운 205동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9497 [1] 울산광역시 북구 상안동 381-1 쌍용아진그린타운 205동 10층1003호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경9497
• 주소: 울산광역시 북구 아진로 75, 205동 10층1003호 (상안동,쌍용아진그린타운)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매8계 2024타경9497 | 소재지: 울산광역시 북구 아진로 75, 205동 10층1003호 (상안동,쌍용아진그린타운) | 감정가: 139,000,000원 | 최저가: 139,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경9497 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9497 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 상안동 381-1 쌍용아진그린타운 205동 10층 1003호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 12층건 중 10층

* 해당 층: 10층

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

* 토지지분: 39.249㎡ (약 11.87평)

* 건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물면적 (분양면적): 약 79㎡ (약 23.89평) (참고: 59.95㎡ 전용면적 기준 일반적인 공급면적)

* 매각방법: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 곽OO

1.1. 1. 구분건물감정평가요항표 요약

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 상안동 및 천곡동에 소재하는 쌍용아진그린타운 205동 10층 1003호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 보통시됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 12층건 중 10층 1003호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창으로 마감되어 있음.

* 이용상태: 공동주택(아파트)로 이용중임.

* 설비내역: 위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설비되어 있으며, 난방설비 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 단지 주변 가로망 상태 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 상안동 381-1, 371-11: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역.

* 상안동 369-6, 1204-21, 천곡동 409, 1022-12: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 상안동에 위치한 쌍용아진그린타운 205동 10층 1003호입니다. 단지 주변은 아파트와 근린생활시설, 상가, 학교 등이 형성되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 단지 주변 가로망이 양호하고 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 토지는 도시지역 내 제3종일반주거지역에 속하며, 폭 20~25m의 중로1류에 접해 있어 교통 접근성이 좋습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '대항력있는임차인'이 있다는 점입니다. 이는 임차인이 임대차 계약을 통해 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 가지고 있으며, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 승계해야 할 수 있음을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 명도 소송 등 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. (참고: 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 '대항력있는임차인' 존재가 확인되므로 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

쌍용아진그린타운이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설과 상가가 밀집해 있어 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 동천초등학교, 천곡중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다. 이러한 주거 및 생활 편의시설의 존재는 부동산 가치를 지지하는 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 1996년에 준공되어 약 29년 된 건물입니다. 총 12층 건물 중 10층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민 공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 주차는 세대당 0.8대 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 낙찰자는 해당 임차인과의 관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 추가적인 명도 비용, 시간, 그리고 정신적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 1996년에 준공된 비교적 오래된 아파트라는 점을 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두어야 하며, 이에 따른 관리비 변동이나 주거 환경 변화 가능성도 존재합니다. 강제경매 절차의 특성상, 예상치 못한 변수가 발생할 수도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구의 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 뛰어나며, 주변 교육 시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 감정가는 1억 3,900만원으로 책정되었으나, '대항력있는임차인'의 존재로 인해 낙찰 후 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. 건물이 노후화되었다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 바탕으로 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. '대항력있는임차인'으로 인한 명도 리스크를 충분히 감안하고, 협상을 통해 합리적인 명도 절차를 진행한다면 비교적 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 향후 지역 개발 가능성 및 아파트 노후화에 따른 재건축, 리모델링 이슈 등을 장기적인 관점에서 고려해볼 수 있습니다. 최근 2025년 12월 9일 8층 물건이 1억 3,500만원에 거래된 이력이 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계