나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10039 [1] 경상남도 양산시 동면 여락리 80-17 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10039 [1] 경상남도 양산시 동면 여락리 80-17 공장 경매

• 사건번호: 2024타경10039
• 주소: 경상남도 양산시 동면 여락송정로 288
• 용도: 공장

울산지방법원 경매8계 2024타경10039 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 여락송정로 288 | 감정가: 1,558,431,300원 | 최저가: 1,090,902,000원 | 용도: 공장

1. 울산지방법원 2024타경10039 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10039 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 여락리 80-17

용도: 공장 (현황: 공장, 사무실 등)

감정가: 1,558,431,300원

토지면적: 572.00㎡ (약 173.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 329.41㎡ (약 99.65평)

건물 제시외면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물(조립식 판넬지붕 단층 화장실 4.5㎡)은 매각에 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(유압샤링기 포함 9식)는 소재불명으로 매각에서 제외함.

2. 본건 토지 중 여락리 80-44는 지분 매각임.

3. 본건 건물은 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황은 ‘공장, 사무실 등’으로 이용 중임.

1.1. 1.토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 동면 여락리 소재 "영천사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 간선도로(영천로, 영락송정로)가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태: 북동측으로 왕복3차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 철도보호지구.

기타참고사항: 임대관계 미상.

1.1. 2.건물 감정평가 요약

건물의 구조: 일반철골구조, 기타지붕, 1층 건물 (사용승인일: 2016.2.22). 골조: H-Beam, 벽체: 판넬, 바닥: 하드너 위 에폭시, 창호: 하이샤시.

이용상태: 공부상 제2종 근린생활시설로서 현황은 공장, 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ) (조립식 판넬지붕 단층 화장실 4.5㎡) 소재함.

기타참고사항: 임대관계 미상. 본건 건물은 내부 일부가 중층 구조로 되어 있음.

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 양산시 동면 여락리 소재 "영천사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 하천 등이 혼재된 지역입니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 영천로, 영락송정로 등 간선도로가 통과하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지 형태 및 도로: 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 왕복 3차선 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.3. 권리분석

매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(화장실 4.5㎡)도 매각에 포함됩니다. 다만, 공장 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.

주요 권리관계:

법정지상권: 본건 토지에는 법정지상권이 성립할 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 발생할 수 있는 권리로서, 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 보호받고 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 의미하며, 인수 여부 및 보증금 부담 등을 면밀히 확인해야 합니다.

지분 매각: 본건 토지 중 여락리 80-44는 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 토지의 일부에 대한 소유권만 취득하게 됨을 의미하므로, 공유자 간의 관계 및 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계: 현재 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건은 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 산업 활동 및 관련 지원 시설이 발달할 수 있는 환경입니다.

입지 장점: 영천사거리 인근이라는 점과 간선도로 접근성이 좋다는 점은 물류 이동 및 외부 방문객 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

업종 적합성: 현황 '공장, 사무실 등'으로 이용 중이라는 점은 해당 업종의 수요가 있음을 시사하며, 제2종 근린생활시설로 건축되었으나 공장으로 이용되는 점은 건축물대장과 현황이 다르므로, 향후 용도 변경 가능성 또는 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에는 공장, 창고, 농경지, 하천 등이 있으며, "영천사거리" 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별히 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요소는 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용료 지급 또는 건물 철거 문제로 인해 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인의 대항력 범위와 보증금 규모에 따라 명도 과정에서 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

지분 매각: 토지의 지분 매각으로 인해 공유물 분할 청구 소송 등 공유자 간의 분쟁이 발생할 가능성이 있으며, 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

건축물 현황 불일치: 공부상 용도(제2종 근린생활시설)와 현황 용도(공장, 사무실 등)가 다르므로, 건축법 등 관련 법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

기계기구 제외: 공장 기계기구 중 일부가 소재불명으로 매각에서 제외되었으므로, 해당 시설이 정상적인 공장 운영에 필수적인지 여부를 확인해야 합니다.

토지 이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등에 해당하므로, 특정 업종 운영이나 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

가격 메리트: 감정가를 기준으로 경매 물건의 가치를 평가하여 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

활용 가능성: 현황 '공장, 사무실' 등으로 이용 중이라는 점은 해당 용도로 활용 가능성이 높음을 시사합니다. 입지 조건과 주변 환경을 고려하여 사업 확장 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

입지 잠재력: 영천사거리 인근이라는 점과 간선도로 접근성이 좋다는 점은 물류 이동 및 외부 방문객 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 여락리 소재 공장 및 사무실로 이용 중인 부동산 임의경매 물건입니다. '영천사거리' 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 공장 및 창고 등 산업 활동 지역의 특성을 가지고 있습니다.

하지만, 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 토지 지분 매각, 공부상 용도와 현황의 차이 등 다수의 권리 및 현황 관련 이슈가 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 인수 부담을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 사업장으로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계