나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10060 [4] 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10060 [4] 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 7층702호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경10060
• 주소: 울산광역시 중구 젊음의2거리 29, 7층702호 (성남동,웰컴시티)
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매8계 2024타경10060 | 소재지: 울산광역시 중구 젊음의2거리 29, 7층702호 (성남동,웰컴시티) | 감정가: 77,000,000원 | 최저가: 53,900,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경10060 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10060 (4)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 7층 702호

용도: 근린생활시설

감정가: 77,000,000원

토지면적: 7.58㎡ (약 2.29평)

토지지분: 7.581983237043572㎡ (약 2.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.98㎡ (약 13.00평)

건물지분: 42.975㎡ (약 12.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 본건 부동산 702호는 공부상 별개 호수이나 현황은 7층 전체를 헬스장(상호: 기린헬스장)으로 이용 중이며, 본건 외부나 바닥에 별도의 경계 표시나 건물 번호 표시는 확인되지 않으나 건축물현황도 등을 통해 위치, 면적의 특정 가능하며 정확한 위치 및 경계는 확인을 요함.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 "젊음의 거리" 남측 인근에 위치하는 웰컴시티 2층 207호 외 4개호로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상업지역임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통 시됨.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 5층 지상 13층 건물 내 2층 207호 외 4개호로 구성되어 있으며, 외벽은 치장석 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽은 내부 인테리어 등으로 마감됨.

1.2. 4. 이용상태

기호(1)은 근린생활시설, 기호(2)는 근린생활시설(현재 공실 상태임), 기호(3-5)는 7층 전체를 사용하는 근린생활시설(상호명: 기린헬스장)로 이용 중임. (본건 702호는 기호(3-5)에 해당)

1.2. 5. 설비내역

공동 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

1.2. 7. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5): 도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.2. 9. 공부와의 차이

해당 없음.

1.2. 10. 기타 참고사항

임대 관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성남동에 위치하며, 해당 지역은 이른바 "젊음의 거리"로 불리는 번화한 상업 지구의 일부입니다. 젊음의 거리 인근은 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 해당 건물(웰컴시티)은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리하여 입지적 이점을 가지고 있습니다. 다만, 최근 상권 분석 자료에 따르면 울산 중구 성남동 일대의 상권이 다소 침체된 경향을 보이고 있어, 이러한 점은 입지 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 '울OOOOOOOOO'입니다. 경매 물건 자체의 권리관계에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 강제경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리는 경매 절차를 통해 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 또한 "중복사건"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있으므로, 관련 내용을 추가로 확인하여 중복 경매로 인한 인수되는 권리나 절차상 특이사항이 없는지 신중하게 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 울산 중구 성남동 지역은 과거 울산의 중심 상권이었던 "젊음의 거리"에 속해 있습니다. 이곳은 젊은 층을 중심으로 한 소비 활동이 활발한 상업지역으로, 다양한 의류, 화장품, 식음료 매장 및 문화 시설이 밀집해 있습니다. 웰컴시티 빌딩 또한 이러한 상업 환경의 일부를 구성하며, 현재 7층 전체가 헬스장(기린헬스장)으로 이용되고 있어 특정 업종의 운영이 가능한 입지임을 보여줍니다. 그러나 최근 보도에 따르면 울산 지역 상권, 특히 성남동과 삼산동 일대의 상가 공실률이 전국 평균보다 높은 수준을 기록하며 침체된 분위기를 보이고 있다는 분석이 있습니다. 이러한 상권의 전반적인 어려움 속에서도, "젊음의 거리"라는 상징성과 더불어 "기린헬스장"과 같이 특정 업종이 운영되고 있다는 점은 잠재적인 수요가 존재함을 시사합니다. 따라서 향후 상권 회복 가능성과 본건의 특정 업종(헬스장)으로서의 경쟁력을 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

울산 중구 성남동은 울산의 구도심에 해당하며, 도심지 내 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있다고 볼 수 있습니다. 인근에 "젊음의 거리"가 있어 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, "성남119안전센터"가 인근에 위치하여 치안 및 안전 측면에서도 비교적 안정적인 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 검색 결과상 웰컴시티 주변으로 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 상권의 침체 가능성입니다. 젊음의 거리 일대에 공실률이 증가하고 폐업 점포가 늘어나는 추세는 향후 상가 운영 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 본건 702호가 공부상 별개 호수임에도 불구하고 7층 전체를 헬스장으로 이용 중이며, 외부 경계 표시가 불분명하다는 점은 향후 건물 이용 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 정확한 위치 및 경계 확인이 필요하며, 만약 현황과 공부상 차이에 대한 문제가 발생할 경우 명도 또는 행정적인 조치가 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로, 예상치 못한 명도 저항 또는 임차인의 권리 주장이 있을 수 있습니다. 마지막으로 "중복사건" 표시는 동일 물건에 대한 다수의 경매가 진행 중일 가능성을 시사하며, 이는 절차의 복잡성을 증가시키거나 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산의 주요 상업 지역인 성남동 "젊음의 거리"에 위치한 근린생활시설로, 현재 헬스장으로 활용되고 있다는 특징이 있습니다. 역세권에 가까운 대중교통 접근성과 상업 지구의 이점을 가지고 있으나, 최근 해당 상권의 전반적인 침체 추세는 눈여겨봐야 할 부분입니다. 공부상 호수와 현황 이용 상태의 불일치, 불명확한 경계 표시는 추가적인 확인이 필요한 사항이며, 임대 관계 미상 및 중복 사건 여부는 권리 분석 시 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 상권의 침체에도 불구하고 "젊음의 거리"라는 상징성과 헬스장 운영 가능성은 잠재적 투자 가치를 보유하고 있다고 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 입지적 가치: 울산의 대표적인 번화가인 "젊음의 거리"에 위치하여 유동인구가 많은 상업 지구입니다.

* 활용 가능성: 현재 7층 전체를 헬스장으로 사용하고 있어, 해당 업종 또는 유사한 근린생활시설 운영에 즉시 활용 가능합니다.

* 잠재적 회복 가능성: 침체된 상권이라 하더라도 향후 지역 개발 및 상권 활성화 정책에 따라 회복 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 상권 침체 우려로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 말소기준권리 이하 권리 소멸을 기대할 수 있으며, 명확한 권리 분석을 통해 안전한 취득이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계