나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119349 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층409호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119349 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층409호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경119349 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로 117, 4층409호 (신정동,수아지오시티) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경119349 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경119349 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

울산광역시 남구 신정동 1323-50번지에 위치한 수아지오시티 4층 409호 오피스텔이 매각 대상이며, 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다.

감정평가액은 1억 7천만원입니다.

토지 면적은 5.23㎡ (약 1.58평)이며, 건물 면적은 34.54㎡ (약 10.45평)입니다.

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본 물건은 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25-30m) 및 소로2류(폭 8-10m)에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

울산광역시 상수도사업본부 등 공공기관이 인근에 위치하여 행정 및 관련 업무 접근성이 높습니다.

주변 환경 조사 결과, 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정평가서상 "대항력있는임차인"이 존재하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 있음을 의미하므로, 입찰 전 임차인의 대항력 유무, 보증금, 월세 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 신정동 일대는 울산의 주요 상업 및 업무 기능이 집중된 지역 중 하나입니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 가치 상승 잠재력이 있습니다.

울산광역시청 등 주요 관공서와도 비교적 가까워 관련 업무 종사자들의 수요도 기대할 수 있습니다.

오피스텔 용도로 이용 중이므로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 주변의 유사 상품 공급 현황 및 경쟁 구도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 25층 건물 중 4층에 위치하는 전용면적 34.54㎡ (약 10.45평)의 오피스텔입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

도시형 생활주택으로 분류되어 있어 주거 용도로도 적합합니다.

단지 내 또는 인근에 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리한 위치에 있을 가능성이 높습니다.

주변에 교육 시설 및 공원 등도 분포하고 있어 전반적인 주거 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 인도 지연 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 관계, 계약 내용 등을 면밀히 파악하고 대비해야 합니다.

경매 진행 과정을 채권자(주OOOOOOO)의 권리 내용과 함께 지속적으로 모니터링해야 합니다.

부동산 시장 변동성으로 인한 가격 하락 리스크도 고려해야 합니다.

건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

일반상업지역이라는 용도와 현재의 이용 상태(오피스텔, 도시형생활주택)를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

다만, '대항력있는임차인' 존재로 인한 권리 관계 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

적절한 사전 조사와 위험 관리 계획 수립을 통해 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 울산 남구 중심 지역으로, 관공서, 상업시설, 업무시설 접근성이 뛰어납니다.

수익형 부동산 잠재력: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수요가 기대됩니다.

안정적인 관리: 현대식 오피스텔로 기본적인 편의시설(승강기, 주차, 난방 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

시세 차익 기대: 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

(주의) 대항력있는임차인 명도 리스크를 철저히 분석한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계