나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119349 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근에
위치하는 수아지오시티 4층 409호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주
택 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건중 4층 409호로서,
외벽: 치장석 붙임, 복합판넬 붙임, 몰탈위 페인트칠마감.
내벽: 벽지바름 및 일부 내장타일붙임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 토지로서, 업무시설, 제2종근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119349 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층409호

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

* 감정가: 170,000,000원

* 건물면적: 34.54㎡ (약 10.45평)

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평) / 토지지분: 5.23㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 수아지오 시티

* 준공년월: 2018년 10월 17일

* 총 층수: 25층

* 해당층: 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망 상태가 양호하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매진행유형: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 채무자/소유자: (제공된 정보 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김지운)

* 임차인: 김 (본명: 김지운)

* 임대차보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2022년 02월 07일

* 확정일자: 2022년 01월 11일

* 대항력: 있음

* 권리종류: 주택임차권

* 말소여부: 인수 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.)

* 기타 말소되는 권리:

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (2020-01-31)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-11-27, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (울산세무서장, 2025-04-01)

* 등기부채권 총액: 175,000,000원 (을구 1번 임차권 보증금)

4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 1월 10일: 153,000,000원 (전용면적 약 44.99㎡)

* 2026년 1월 3일: 150,000,000원 (전용면적 약 43.5㎡)

* 2026년 3월 11일: 160,000,000원 (전용면적 약 43.5㎡)

* 시세 분석: 최근 거래된 유사 면적(약 43.5-44.99㎡)의 오피스텔 시세는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(34.54㎡)을 고려할 때, 평당 가격을 기준으로 환산하면 대략 120,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 다만, 실제 거래가는 계약 조건 및 호실별 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 4층 409호입니다.

* 마감상태: 외벽은 치장석, 복합판넬, 몰탈 위 페인트칠 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 내장 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기(총 3대), 기계식 주차설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 김 은 대항력과 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 보증금 175,000,000원은 감정가(170,000,000원) 및 추정 시세보다 높습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 임대관계 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 해당 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 선순위 임차인의 보증금이 감정가 및 예상 시세를 상회하여, 경매 낙찰 시 임차 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서, 임차 보증금의 배당 절차 결과 및 인수 여부를 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구의 중심 상업지역 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 인프라: 현대적인 건물로 승강기, 기계식 주차 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 임대차 문제가 원만히 해결되거나 시장 상황 변동 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 시 유사 면적의 거래 가격은 150,000,000원 ~ 160,000,000원으로 파악됩니다. 이에 따른 본건 전용면적(34.54㎡)의 현 시세는 약 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 을구 1번 임차권의 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나, 물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 고려하여, 배당 절차를 통해 임차 보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고, 현 시세 및 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

* 주변 시설 조사 결과:

* 본건 소재지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

* 다만, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 가축 분뇨 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.