나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11757 [2] 울산광역시 북구 화봉동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 화봉동 소재 ""화봉초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가,나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물중 1층 101,102호로서,
-외벽: 치장석 붙임마감, 복합판넬마감,
-내벽: 벽지 및 타일마감, 인테리어마감,
-창호: 샷시단창 및 샷시유리창입니다.

이용상태

일련번호(가,나): 공히 소매점(공실)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

화봉동 1501-1: 사다리형의 평지로서 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

화봉동 1501-1: 본건 북측 및 서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화봉동 1501-1: 도시지역, 준주거지역(2015-07-02), 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.
2. 본건 부동산 102호는 101호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나 현황은 공실임.
3. 본건 외부나 바닥에 별도의 경계표지나 건물번호표지는 확인되지 않으나 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치, 면적의 특정이 가능하며 각 호별로 별도의 출입문을 통해 출입이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11757 (2)

소재지: 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 44,600,000원

토지면적: 17.19㎡ (약 5.2평)

토지지분: 17.1906㎡ (약 5.2평)

건물면적: 28.12㎡ (약 8.5평)

건물지분: 28.125㎡ (약 8.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 재매각 물건으로, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

* 본건 부동산 102호는 101호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나, 현황은 공실입니다.

* 외부나 바닥에 별도의 경계표지나 건물번호표지는 확인되지 않으나, 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치, 면적 특정 가능하며, 각 호별 별도 출입문을 통해 출입이 가능합니다.

건축물정보:

* 건물명: 비발디시티

* 주용도: 제1종근린생활시설, 제1/2종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층

* 사용승인일: 2021년 10월 30일

* 총 연면적: 1135.96㎡ (대지면적: 543.2㎡)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 화봉동 소재 "화봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접하여 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송정지구)이며, 소로, 중로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권(경남은행, 2021-12-01 접수, 949,000,000원)으로, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 존재 가능성 명시됨)

* 채권 총액: 1,024,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* *임차인 정보 확인 시, 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

* 본건은 울산 북구 화봉동의 노선상가지대로에 위치하여 배후 주거단지 및 통행인구를 대상으로 하는 근린상가 업종에 적합합니다.

* "화봉초등학교" 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지들이 형성되어 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 현재 101호와 통합하여 사용되었던 상가(상호: 식사준비)가 공실 상태로, 신규 임차인 유치 시 경쟁력 있는 임대료 책정이 중요합니다.

* 송정지구 개발 사업과 연계된 교통망 개선(동해남부선 복선전철, 울산외곽순환고속도로 등)은 장기적인 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "화봉초등학교"가 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

* 편의시설: 송정지구 개발과 함께 다양한 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오 시설이 밀집되어 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등으로 인해 재매각되는 경우로, 입찰 전 낙찰 무산 사유를 파악하는 것이 좋습니다.

* 현 공실 상태: 본건 102호는 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 시간과 노력이 필요합니다.

* 경계 불분명: 101호와 구분 없이 사용되었던 이력이 있어, 실제 사용 면적 및 경계에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (단, 내부 기둥 및 출입문으로 특정 가능)

* 높은 채권 총액: 감정가 4.46억원 대비 채권 총액 10.24억원으로, 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 화봉동의 최신 건물(2021년 사용승인)인 비발디시티 내 근린상가로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. "화봉초등학교" 인근에 위치하며 주변에 주거 단지가 많아 상권 형성에 유리한 조건입니다. 재매각, 현재 공실, 경계 불분명 등의 리스크 요인이 존재하지만, 권리관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 법적 하자 없이 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 철저한 현장 방문과 주변 시세 조사를 통해 가치를 평가하고 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식: 2021년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: "화봉초등학교" 인근 및 노선상가지대에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 송정지구 개발 수혜: 송정지구 개발 사업과 연계된 교통망 확충 및 도시 인프라 개선으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 재매각을 통한 기회: 재매각 물건으로, 이전 경매보다 좋은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 44,600,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인근 유사 상가 거래 사례 및 현재 임대료 수준

* 건물의 현재 공실 상태 및 신규 임차인 확보 예상 기간 및 비용

* 재매각 사유 및 현재 시장 상황

* 최저 매각 가격 대비 입찰가율

* 본건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 부동산 전문가와 상담하거나, 직접적인 현장 조사를 통해 보다 면밀하게 산출하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.