나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11757 [2] 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11757 [2] 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 1층102호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11757
• 주소: 울산광역시 북구 박상진2로 124, 비발디시티 1층102호
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매8계 2025타경11757 | 소재지: 울산광역시 북구 박상진2로 124, 비발디시티 1층102호 | 감정가: 446,000,000원 | 최저가: 312,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2025타경11757 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11757 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 446,000,000원

1.1. 2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 1층 102호

용도: 근린생활시설

건물 현황: 본건 부동산 102호는 101호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나 현황은 공실임. 외부나 바닥에 별도의 경계표지나 건물번호표지는 확인되지 않으나 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치, 면적의 특정 가능하며, 각 호별로 별도의 출입문 통해 출입 가능함.

1.1. 3. 면적 정보

토지 면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 17.1906㎡

건물 지분: 28.125㎡

1.1. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 446,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 본건 부동산 102호는 101호와 경계 구분 없이 상가(상호: 식사준비)로 이용되었으나 현황은 공실임. 본건 외부나 바닥에 별도의 경계표지나 건물번호표지는 확인되지 않으나 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치, 면적의 특정이 가능하며 각 호별로 별도의 출입문을 통해 출입이 가능한 상태임.

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 북구 화봉동에 위치하며, "화봉초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 노선상가지대로서 근린상가, 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 가진 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 치장석 붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지, 타일 및 인테리어 마감, 창호는 샷시단창 및 샷시유리창으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 전기, 소화전, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다. 현재 소매점 용도로 이용되었으나 공실 상태입니다.

1.2. 3. 토지 현황

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4. 주변 환경 및 교통

본건은 화봉초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통입니다. 본건 북측 및 서측으로는 중로, 남측으로는 소로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-07-02), 지구단위계획구역(송정지구)(2024-09-05)에 속해 있습니다. 또한 소로2류, 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 택지개발지구(송정지구) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용됩니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 경매 구분

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.3. 2. 채권자 정보

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.3. 3. 권리 인수 여부 (일반적 내용)

임의경매의 경우, 통상적으로 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로 권리상 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 본건은 '유동화 물건'으로, 특수한 채권 관계가 존재할 수 있으므로 상세한 권리 분석이 추가로 요구될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설 현황

본 물건이 소재한 화봉동 일대는 화봉초등학교를 중심으로 한 근린상가 지역입니다. 주변에 다양한 소매점, 식당, 카페 등이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 화봉종합시장도 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

1.4. 2. 잠재적 고객층

화봉초등학교 학생 및 학부모, 인근 거주민, 유동인구 등을 주요 잠재 고객층으로 예상할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 시설 및 공공 서비스 접근성

화봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지역 상권 내에 기본적인 편의시설들이 갖추어져 있으며, 차량 접근성이 양호하여 울산 시내로의 이동이 비교적 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공실 및 용도 변경 가능성

현재 공실 상태이며, 과거 101호와 경계 없이 함께 사용되었던 점을 고려할 때, 향후 임차인 모집 또는 자체 사용 시 경계 및 면적 활용에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

1.6. 2. 경계 확인 문제

건물 외부 및 바닥에 별도의 경계 표지가 확인되지 않아, 건축물현황도 및 내부 기둥 등을 통해 위치와 면적을 특정해야 합니다. 이는 향후 이용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 3. 유동화 물건 관련 고려사항

'유동화 물건'이라는 특수성은 채권 관계의 복잡성을 내포할 수 있습니다. 경매 절차 외 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 현황 요약

울산광역시 북구 화봉동 소재 근린생활시설로, 화봉초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재는 공실 상태이며, 과거 인접 호실과의 통합 사용 이력 및 불분명한 경계 표지 등은 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 2. 시장 가치 평가 (간략)

감정가는 446,000,000원으로 책정되었으며, 실제 거래가 및 주변 시세, 해당 물건의 정확한 현황(수리 상태, 내부 구성 등)을 종합적으로 파악하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 매력적인 요소

- 초등학교 인근 상권으로 안정적인 수요 기대.

- 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확(임의경매 기준).

- 유동화 물건으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

1.8. 2. 고려해야 할 사항

- 현재 공실 상태로 즉시 수익 발생이 어렵습니다.

- 경계 불분명, 통합 사용 이력 등 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

- 유동화 물건 특성상 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

- 인접 도로 상황 등은 양호하나, 주변 개발 현황 및 경쟁 상권 분석이 선행되어야 합니다.

검색 결과, 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 인근 지역에서는 화봉종합시장, 풋살장, 체육시설 등이 확인되었으며, 해당 물건이 위치한 지역 특성상 생활 편의 시설 및 근린 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설이나 심각한 유해시설은 주변에 확인되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계