나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [2] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [2] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경59860
• 주소: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1
• 용도: 임야

서산지원 경매5계 2024타경59860 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1 | 감정가: 309,710,000원 | 최저가: 216,797,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경59860 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경59860 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 23-1

* 용도: 임야

* 감정가: 309,710,000원

* 토지면적: 3406.00㎡ (약 1030.32평)

* 토지지분: 3406㎡ (약 1030.32평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 30.00㎡ (차고)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 순OOOOOOO

* 특이사항:

* 일괄매각(목록 5,7 지상소재 제시외 차고 매각에서 제외)

* 목록 5,7 공부상 대 이나 현황 나대지

* 목록 12 공부상 임야 이나 현황 전

1.2. 물건 현황 분석

1.2. 1.입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 당진시 "순성면 복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 농가주택이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 지방도가 지나고 있어 차량을 이용한 접근이 가능하며, 본건까지 차량 통행이 원활하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1, 3은 남측 및 서측으로 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 5, 7은 북측으로 비포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 11, 12는 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 4, 6, 8-10은 맹지입니다.

1.2. 2.토지 이용 현황 및 공부상 차이

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1, 3: 부정형의 평지이며, 답(논)으로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 부정형의 평지이며, 현재 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 4: 사다리형의 평지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 일련번호 5, 7: 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용으로 이용 중입니다.

* 일련번호 6, 8, 9, 11, 12: 부정형의 완경사지로, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 일련번호 10: 사다리형의 평지이며, 답(논)으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 2-10: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 일련번호 11, 12: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지(산지관리법)에 해당합니다.

* 공부와의 차이:

* 일련번호 2: 공부상 "답"이나 실제 "도로"로 이용 중입니다.

* 일련번호 9: 공부상 "대"이나 실제 "전"으로 이용 중입니다.

* 일련번호 10: 공부상 "전"이나 실제 "답"으로 이용 중입니다.

* 일련번호 11, 12: 공부상 "임야"이나 실제 "전"으로 이용 중입니다.

* 제시목록 외의 물건: "지적 및 건물개황도" 참조. (제시외 차고 30.00㎡가 있습니다.)

* 임대관계 및 기타: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 3.권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되는 건으로, 법원에서 매각허가 결정 시 모든 인수되는 권리는 말소되는 것이 일반적입니다. 따라서 채권자인 순OOOOOOO 외에 인수되는 권리는 없어 보이므로 비교적 권리관계가 명확하다고 판단됩니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 및 법원 공고 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.2. 4.상권분석

본 물건은 당진시 순성면에 위치한 농경지 및 임야 혼합 지역으로, 인근에 농가주택과 순성면 복지센터가 소재하고 있습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 공업 단지는 형성되어 있지 않습니다. 따라서 현재로서는 상업적인 가치보다는 농업 또는 전원생활을 위한 토지로서의 가치가 더 높다고 볼 수 있습니다. 순성면 소재지와의 접근성은 지방도를 통해 가능하며, 생활 편의시설은 면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.2. 5.생활정보

인근 순성면 복지센터를 통해 기본적인 행정 서비스 및 복지 혜택을 이용할 수 있습니다. 주거 환경은 농경지 및 농가주택이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 편입니다. 차량 이동 시 당진시 내 주요 지역이나 서산, 아산 등 인근 도시로의 접근이 가능합니다. 주말 농장이나 전원생활을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.2. 6.잠재적 리스크

* 맹지 포함: 일련번호 4, 6, 8-10번지는 맹지이므로, 도로로 이용하기 위해서는 인접 토지와의 협의가 필요하거나, 도로 개설이 가능한지 관련 법규를 검토해야 합니다.

* 공부상 현황 차이: 일부 토지의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라, 추후 건축 허가 등 개발행위 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. 특히 '임야'에서 '전'으로 이용 중인 11, 12번지는 산지 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 필지가 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 축산업 관련 투자는 제한적입니다.

* 농림지역/준보전산지: 일련번호 1번지는 농림지역, 11, 12번지는 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 장기적 개발 가능성: 농촌 지역의 특성상 단기적인 지가 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 수 있습니다.

1.2. 7.종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 순성면에 위치한 토지로서, 농경지와 임야가 혼합된 형태입니다. 현재 감정가는 3억 971만원이며, 총 면적은 3406㎡입니다. 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있으며, 순성면 복지센터와 인접해 있고 지방도를 통해 차량 접근이 용이합니다. 다수의 필지가 맹지이거나 공부상 현황과 실제 이용 현황이 다른 점, 그리고 개발 제한 사항(농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역)이 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 특히, 맹지 해소 방안 마련 및 개발행위 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 쾌적한 농촌 환경 속에서 전원생활 또는 주말 농장 용도로 적합할 수 있으나, 투자 가치를 판단하기 위해서는 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 장기적인 관점에서 신중하게 고려해야 합니다.

1.2. 8.투자 포인트

* 당진시의 미래 가치: 당진시는 항만, 산업단지 등 개발 호재가 있어 지역 발전에 대한 기대감이 존재합니다. 장기적으로는 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역의 매력: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 주말 농장, 귀농/귀촌 희망자에게 적합합니다.

* 토지 이용 현황 다양성: 답, 전, 도로, 나대지 등 다양한 형태로 이용 중이며, 일부 필지는 주거용으로도 사용되어 활용 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이라면, 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

* 개발 가능성 검토: 맹지 해소 및 개발 제한 구역에 대한 명확한 정보 습득 후, 합법적인 개발 가능성을 타진해 볼 가치가 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계