나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [2] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 당진시 "순성면 복지센터"북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 지방도가 지나고, 본건까지 차량통행이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3 은 부정형의 평지이며, 답으로 이용,
일련번호 2는 부정형의 평지이며, 도로로 이용,
일련번호 4는 사다리형의 평지이며, 전으로 이용,
일련번호 5, 7은 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용으로 이용,
일련번호 6,8,9,11,12는 부정형의 완경사지로, 전으로 이용,
일련번호 10 은 사다리형의 평지로, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2,3은 남측 및 서측으로 시멘트포장도로에 접하며,
일련번호 5,7은 북측으로 비포장도로에 접하며,
일련번호 11,12는 북측으로 포장도로에 접하며,
일련번호 4,6,8-10은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2-10 :
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 11,12 :
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

"지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

일련번호 2는 공부상 "답"이나 실제"도로",
일련번호 9는 공부상 "대"이나 실제"전",
일련번호 10은 공부상 "전"이나 실제 "답",
일련번호 11,12는 공부상 "임야"이나 실제"전"으로이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(목록 5,7 지상소재 제시외 차고 매각에서 제외)
- 목록 5,7 공부상 대 이나 현황 나대지
- 목록 12 공부상 임야 이나 현황 전

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경59860 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1

* 용도: 임야

* 감정가: 309,710,000원

* 토지면적: 3406.00㎡ (약 1030.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 순성OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각(목록 5,7 지상소재 제시외 차고 매각에서 제외), 목록 5,7 공부상 대이나 현황 나대지, 목록 12 공부상 임야이나 현황 전

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 당진시 "순성면 복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 인근에 지방도가 지나고, 본 건까지 차량통행이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1,3: 부정형의 평지이며, 답으로 이용. 남측 및 서측으로 시멘트포장도로에 접함.

* 일련번호 2: 부정형의 평지이며, 도로로 이용. 남측 및 서측으로 시멘트포장도로에 접함. 공부상 "답"이나 실제 "도로"로 이용 중입니다.

* 일련번호 4: 사다리형의 평지이며, 전으로 이용. 맹지임.

* 일련번호 5, 7: 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용으로 이용. 북측으로 비포장도로에 접함. 공부상 "대"이나 현황 "나대지"입니다.

* 일련번호 6, 8, 9, 11, 12: 부정형의 완경사지로, 전으로 이용.

* 일련번호 6, 8-10: 맹지임.

* 일련번호 11, 12: 북측으로 포장도로에 접함. 공부상 "임야"이나 현황 "전"으로 이용 중입니다.

* 일련번호 10: 사다리형의 평지로, 답으로 이용중임. 맹지임.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 일련번호 2-10: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

* 일련번호 11, 12: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 보존: 박헌목 (1981.08.31)

* 소유권 이전 (증여): 박덕신 (2005.05.02)

* 지상권 설정: 순성농업협동조합 (2014.01.13, 말소)

* 근저당권 공동담보: 순성농업협동조합 (2021.02.09, 말소 기준권리, 채권금액 780,000,000원)

* 임의경매: 순성농업협동조합 (2024.10.22, 채권금액 645,052,488원, 말소)

* 압류: 당진시 (2025.03.13, 말소)

* 총 등기부채권액: 780,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 목록 7, 12에 대한 2014.1.31. 접수의 선순위 지상권 설정이 있으나, 매각 시 말소에 동의하는 채권자 의견이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근에 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 순성면 소재지 및 순성면 복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 순성면 복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

* 당진시 순성면은 농경지와 임야가 많은 전원적인 지역입니다.

* 최근 당진시 순성면 봉소리 일원에서는 도시계획도로 개설 사업이 추진되어 교통 환경 개선이 기대됩니다.

* 또한, '순성가치삶센터'가 준공되어 주민들의 생활 환경 개선 및 공동체 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 주변 지역의 도로망 확충 필요성이 제기되고 있습니다.

* 당진시에서는 폐축사 등 유해시설 정비 사업을 추진하는 등 주거 환경 개선에 힘쓰고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 중 일부(목록 4, 6, 8-10)는 도로에 접하지 않아 맹지입니다.

* 공부상 현황 불일치: 일부 토지는 공부상의 지목과 실제 이용 현황이 다릅니다 (목록 2: 답/도로, 목록 9: 대/전, 목록 10: 전/답, 목록 11, 12: 임야/전).

* 제시외 물건 제외: 목록 5, 7 지상에 소재한 제시외 차고는 매각에서 제외됩니다.

* 가축사육 제한 구역: 본 토지는 가축사육제한구역에 해당되어 축산업 관련 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 준보전산지: 일부 토지(목록 11, 12)는 준보전산지로 지정되어 있어 개발 시 산지전용허가 등 관련 규제를 받게 됩니다.

* 과거 폐기물 매립장 관련 문제: 당진시 고대면 부근에서 과거 폐기물 매립장 관련 침출수 누출 등의 문제가 발생한 사례가 있어, 지역 내 폐기물 관련 시설에 대한 주민 민감성이 존재할 수 있습니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 순성면 봉소리 산2-1에 위치한 임야입니다. 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 순성면 복지센터가 인근에 있고 지방도 접근성이 양호하여 기본적인 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 토지 중 일부는 맹지이며, 공부상 현황과 실제 이용 현황이 다른 부분이 있어 주의가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다. 최근 당진시 순성면 지역의 도시계획도로 개설 및 생활 편의 시설 확충 등 지역 개발 움직임이 있으나, 전반적으로는 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 기대감: 당진시 순성면 일대의 도시계획도로 개설 및 '순성가치삶센터' 준공 등 지역 기반 시설 개선 사업이 진행 중이므로, 향후 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농업 또는 전원생활 목적: 임야 및 전, 답 등으로 이용 중인 토지 특성을 고려할 때, 농업 목적이나 전원생활을 위한 부지 매입을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 공부상 현황 불일치 등 일부 단점으로 인해 경매 시 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원 감정가 309,710,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다. 맹지 및 공부상 현황 불일치 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 투자 결정은 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다. (예상 범위: 216,797,000원 ~ 247,768,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.