나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57413 [1] 충청남도 서산시 운산면 고산리 429-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 운산면 소재 운산면행정복지센터 남동측 원거리, 고풍저수지 동측 근
거리, 고풍리 한옥단지 북측 근거리, 팔중리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 부근
은 임야, 농경지, 주택 등이 산재하는 임야지대임.

교통상황

본건 동측으로 지방도 609호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의
거리, 운행주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 부정형의 토지들로서
기호(4)를 제외한 나머지 토지들은 운산고산지구 지구단위계획에 따라 일단의 공업용지,
오폐수처리시설의 부지, 도로 및 녹지 등으로 지정 고시되어 토목공사 및 도로개설 등이
되어 있는 상태로서

기호(1,2,7,10,24,28,29,31,35,40,42,45) 등은 녹지 등으로 계획되어 있으나 대부분 자
연림 상태,
기호(3,5,6,8,9,11-23,25,27,30,32,34,36,37,39,41,43,44,52,53) 등은 포장된 도로 상태,
기호(4)는 일부 급경사를 이루는 자연림 상태,
기호(26,33,38)은 지상에 공부상 미등재 상태인 오폐수처리시설 건물(내부에 기계기구가
설치된 상태)이 소재하며,
기호(46-51)은 공업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 본건 일부를 포함한 지방도 609호선이 통과하고, 본건을 포함한 폭 약
14미터, 12미터, 5미터 정도의 단지내 도로를 통하여 대부분 접근 가능함 상태이며,
기호(4)는 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,25,26,37-39,47,51) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육
제한구역(300m일부제한 : 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)임.

기호(2,11,13,17,20,21-23,27,28,53) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구),
가축사육제한구역(200m일부제한 : 모든축종불가)임.

기호(3,9,29,32-34,46,48-50) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축
사육제한구역(300m일부제한 : 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 준
보전산지임.

기호(4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한 : 돼지/개/닭/오리
/메추리 불가), 임업용산지, 준보전산지임.

기호(5,6,18) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 중로1류(폭 20m-25m)
(접함),가축사육제한구역(200m일부제한 : 모든축종불가), 접도구역(지방도609호)임.

기호(7,8,10) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육제한구역(200m
일부제한 : 모든축종불가), 준보전산지임.

기호(12,19) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 중로1류(폭 20m-25m)
(접함),가축사육제한구역(200m일부제한 : 모든축종불가)임.

기호(14,15,16,52) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 중로1류(폭 20m
-25m), 가축사육제한구역(200m일부제한 : 모든축종불가), 도로구역(지방도609호)임.

기호(24,30,35,44,45) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육제한
구역(1,000m일부제한 : 돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 준보전산지임.

기호(31) : 계획관리지역, 보전관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육
제한구역(1,000m일부제한 : 돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 임업용산지, 준보전산지임.



기호(36,43) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육제한구역(1,000
m일부제한 : 돼지/개/닭/오리/메추리 불가)임.

기호(40-42) : 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구), 가축사육제한구역(1,000
m일부제한 : 돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 임업용산지임.

제시목록 외의 물건

기호(26,33,38) 및 제시외 498-10번지 지상에 공부상 미등재 상태인 오폐수처리시설 건물
이 소재하며, 이는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-29호에 등재된 기계기구
(오폐수처리시설)의 일부로서 기계기구에 포함 평가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 지목은 하천, 답, 임야, 도로, 전 등으로 되어 있으나 현황 도로, 녹지 예정지, 오폐수
처리시설부지, 공업나지 등의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기계기구는 오폐수처리시설로서 전반적인 관리상태는 보통시되나, 장기간 사용치 않은
것으로 조사되며, 정상가동여부가 불분명한 상태인 바, 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함-제시외 건물은 기계기구에 포함하여 평가함)
- 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함
- 목록11 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
- 목록1,2,7,10,24,28,29,31,35,40,42,45 녹지등으로 계획되어 있으나 대부분 자연림 상태
- 목록3,5,6,8,9,11~23,25,27,30,32,34,36,37,39,41,43,44,52,53 등은 포장된 도로 상태
- 목록4 자연림 상태
- 목록26,33,38은 지상에 공부상 미등재 상태인 오폐수처리시설 건물이 소재
- 목록46~51은 공업나지 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경57413 (1)

소재지: 충청남도 서산시 운산면 고산리 429-1

용도: 답

감정가: 2,633,746,500원

총토지면적: 169,004.00㎡ (약 51,136평)

매각대상 토지면적: 19,626.80㎡ (약 5,937평) - 토지일부지분매각

건물면적: 0㎡ (제시외 건물 315.40㎡ 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 법정지상권, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 운산면 소재 운산면행정복지센터 남동측 원거리, 고풍저수지 동측 근거리, 고풍리 한옥단지 북측 근거리, 팔중리 마을회관 남서측 근거리에 위치합니다. 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 산재하는 임야지대입니다.

동측으로 지방도 609호선이 통과하고 있으나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 주기를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 동하향 완경사지대의 부정형 토지들로 구성되어 있으며, 운산고산지구 지구단위계획에 따라 일단의 공업용지, 오폐수처리시설 부지, 도로, 녹지 등으로 지정 고시되어 토목공사 및 도로 개설이 일부 진행된 상태입니다.

기호(4)를 제외한 대부분의 토지는 공업용지, 오폐수처리시설 부지, 도로, 녹지 등으로 계획되어 있습니다.

구체적인 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1,2,7,10,24,28,29,31,35,40,42,45): 녹지 등으로 계획되었으나 대부분 자연림 상태입니다.

* 기호(3,5,6,8,9,11~23,25,27,30,32,34,36,37,39,41,43,44,52,53): 포장된 도로 상태입니다.

* 기호(4): 일부 급경사를 이루는 자연림 상태이며, 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(26,33,38): 공부상 미등재된 오폐수처리시설 건물이 소재하며, 내부에 기계기구가 설치되어 있습니다.

* 기호(46~51): 공업나지 상태입니다.

인접 도로 상태는 본건 동측으로 지방도 609호선이 통과하며, 단지 내 폭 약 14미터, 12미터, 5미터 정도의 도로를 통해 대부분 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 구역별로 상이하며, 다음과 같습니다.

* 계획관리지역, 지구단위계획구역(운산 고산지구)으로 지정된 구역이 다수이며, 일부는 가축사육제한구역(200m 또는 300m 일부제한) 및 준보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있습니다.

* 기호(4)는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 일부제한), 임업용산지, 준보전산지에 해당합니다.

* 기호(5,6,18)는 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 접도구역(지방도609호)에 해당합니다.

* 기호(12,14,15,16,52)는 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 도로구역(지방도609호)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부 요약상 다수의 권리관계가 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 4월 6일 접수된 을32번 근저당권(주식회사엠케이케어랩, 금1,500,000,000원)으로 추정됩니다.

해당 근저당권보다 후순위인 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있어, 이에 대한 확인 및 인수가 필요합니다. 이는 본건 토지 위에 타인의 건물이나 공작물이 존재하여 법정지상권을 행사할 수 있음을 의미하며, 인수 시 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 등기부 요약상 소유권이전, 지분 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등의 다양한 권리가 등기되었으나, 대부분 '말소' 처리되어 있습니다.

최종적으로 을33번 근저당권(하나은행, 금720,000,000원)이 후순위로 존재하며, 등기부채권 총액은 5,009,381,891원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 그러나 임대관계가 미상인 경우에도 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 운산고산지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 산업단지 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 주변에는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 계획관리지역으로 지정된 구역이 많아 산업 시설 입지 가능성이 있습니다. 다만, 현재는 대중교통 접근성이 다소 불편한 지역입니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 인근의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 생활 편의에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 주변 환경은 임야와 농경지가 많은 지역으로, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 존재: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있어, 건물 소유자의 토지 사용권을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록11에 대해 농지취득자격증명을 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 미등재 건물 및 기계기구: 공부상 미등재된 오폐수처리시설 건물이 존재하며, 이에 포함된 기계기구는 장기간 미사용으로 정상 가동 여부가 불분명합니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 처분 문제로 이어질 수 있습니다.

* 맹지(기호4): 기호(4) 토지는 맹지이므로 활용에 제약이 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 유동화물건: 자산유동화 관련 채권이므로, 권리관계나 채무 인수에 있어 일반적인 경우보다 복잡할 수 있습니다.

* 자연림 상태의 녹지 구역: 계획상 녹지나 공업용지로 되어 있으나 실제 자연림 상태인 경우, 개발 시 추가적인 환경 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 충청남도 서산시 운산면의 운산고산지구 지구단위계획구역 내에 위치한 대규모 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 산업단지 개발 계획 지역에 포함되어 잠재적 가치 상승이 기대되나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 공부상 미등재된 오폐수처리시설 건물과 그 내 기계기구의 상태, 농지취득자격증명 필요 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 다양한 토지 이용 계획과 실제 현황 간의 차이가 존재하며, 일부 맹지 포함 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 운산고산지구 지구단위계획구역 내 대규모 토지 일부 지분.

* 계획관리지역 및 공업용지, 도로, 오폐수처리시설 부지 등으로 지정된 구역 포함.

* 일괄매각 대상인 기계기구(오폐수처리시설)의 잠재적 가치.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 관련 시장 동향, 현장 조사 결과, 법정지상권 등 인수되는 권리의 가치 및 제약 사항, 그리고 낙찰 후 예상되는 개발 비용 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가(2,633,746,500원)를 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 산정은 불필요합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.