나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [1] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 22 답 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [1] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 22 답 경매
- 사건번호: 2024타경59860
- 주소: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 22
- 용도: 답
서산지원 경매5계 2024타경59860 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 22 | 감정가: 961,478,000원 | 최저가: 673,035,000원 | 용도: 답
1. 부동산 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경59860 (1)
소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 21
용도: 답 (농지)
감정가: 961,478,000 원
토지면적: 10,570.00 ㎡ (약 3,197.18 평)
토지 제시외면적: 0.00 ㎡
건물면적: 0.00 ㎡
건물 제시외면적: 0.00 ㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 순OOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요
주의사항:
- 일괄매각 (모든 목록을 함께 매각)
- 목록1 답으로 이용중
- 목록2 공부상 답, 현황 도로로 이용중
- 목록3 일부 답, 일부 도로로 이용중
- 목록 4,6,8 전으로 사용중
- 목록 9 공부상 대, 현황은 전으로 이용중
- 목록 10 공부상 전, 현황은 답으로 이용중
- 목록 11 공부상 임야, 현황은 전으로 이용중
- 목록 1,2,3,4,6,8,10 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)
1.2. 입지조건
본건은 당진시 "순성면 복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 농가주택이 혼재하는 농촌 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 지방도가 지나고 있어 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통 수준으로 판단됩니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 순OOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행으로 담보권 실행을 위해 진행되는 경매 절차를 의미합니다. 권리관계는 낙찰 시 소멸되는 권리들로 분석되며, 특별히 복잡한 권리 충돌은 없어 보입니다. 다만, 본건의 가장 큰 특징은 농지 취득 자격 증명입니다. 목록 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10번 토지는 농지 취득 자격 증명을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 해당 자격을 취득할 수 있는지 사전 확인이 필수적입니다. 일괄 매각으로 모든 목록을 함께 취득해야 합니다.
1.4. 상권분석
본건이 위치한 당진시 순성면 봉소리 일대는 주로 농경지와 농가 주택이 분포하는 농촌 지역입니다. 따라서 전통적인 상업 지구로서의 기능보다는 농업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다. 주변에 '순성면 복지센터'가 있어 일부 행정 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본건 인근에는 '순성면 복지센터'가 위치하고 있어 행정 및 주민 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 순성면 자체적으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 생활 편의 시설의 밀집도나 접근성은 당진 시내 중심부와 비교했을 때 상대적으로 낮을 수 있습니다. 주변 지역의 특성상 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.
1.6. 잠재적 리스크
가. 농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 다수가 농지로 이용 중이거나 공부상 농지로 되어 있어, 매각 허가 후에도 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전이 가능합니다. 미발급 시 입찰 보증금 몰수 등 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.
나. 맹지 다수 포함: 목록 4, 6, 8, 9, 10번 토지는 인접 도로와 접하지 않는 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 활용에 큰 제약을 초래하며, 도로 통행을 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.
다. 공부와 현황의 차이: 여러 필지의 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다릅니다.
- 목록 2: 공부상 답, 현황 도로
- 목록 9: 공부상 대, 현황 전
- 목록 10: 공부상 전, 현황 답
- 목록 11, 12: 공부상 임야, 현황 전
이러한 차이는 건축, 개발 행위 허가 등에 있어 문제를 야기하거나, 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있어 법적 검토가 반드시 필요합니다.
라. 토지 이용 계획 및 제한:
- 목록 1번지는 계획관리지역, 농림지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 농림지역은 농업적 이용을 중심으로 제한이 따릅니다.
- 목록 11, 12번지는 준보전산지로 지정되어 산지 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.
- 전반적으로 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 운영 시 제약이 있습니다.
마. 일괄 매각: 맹지이거나 이용에 제약이 있는 필지가 포함되어 있더라도 전체 토지를 일괄하여 매수해야 하므로, 단일 필지 매입 대비 투자 리스크가 높을 수 있습니다.
바. 임대 관계 미상: 현재 해당 토지에 대한 임대차 관계가 불분명하여, 인수되는 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.
사. 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 본건 토지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설(대규모 축산 농가, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 농촌 지역 특성상 산재된 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 농촌 지역에 위치한 다수의 토지로 구성된 일괄 매각 물건입니다. '계획관리지역' 일부 포함으로 향후 개발 가능성도 있으나, '농림지역', '준보전산지', '맹지', '공부와 현황의 차이', '농지취득자격증명 필수' 등 여러 복합적인 제약 사항을 가지고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 참여는 매우 신중해야 하며, 맹지와 공부상 지목 불일치 문제는 향후 토지 활용 계획 수립 시 주요 검토 사항이 될 것입니다. 낙찰 시 토지 이용 계획 및 제한 사항, 인접 토지와의 관계 등을 면밀히 검토하고, 농지법 및 관련 규정을 철저히 준수해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
가. 농업 기반 투자: 농지취득자격증명을 확보할 수 있다면, 현황대로 농작물 재배 등 농업용 목적으로 활용하는 것이 가장 현실적인 투자 방안이 될 수 있습니다. 특히 '답'이나 '전'으로 이용 중인 토지의 경우, 관련 농업 활동에 유리할 수 있습니다.
나. 개발 잠재력 탐색: '계획관리지역'으로 지정된 일부 토지는 향후 지역 개발 계획이나 지구 단위 계획 수립 시 용도 변경 또는 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 장기적인 관점과 추가적인 검토가 필요합니다.
다. 맹지 활용 방안 모색: 맹지 부분을 포함하여 전체 토지를 매입하는 경우, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보 또는 이용권을 설정하는 방안을 모색해야 합니다. 이는 투자 비용 증가 요인이 될 수 있으나, 성공적으로 해결 시 토지의 가치를 높일 수 있습니다.
라. 저평가 가능성: 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 토지 경매 물건보다 낮은 경쟁률을 보일 가능성이 있습니다. 이러한 요인을 충분히 이해하고 리스크를 관리할 수 있다면, 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매5계