나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59860 [1] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 OO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 당진시 "순성면 복지센터"북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 지방도가 지나고, 본건까지 차량통행이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3 은 부정형의 평지이며, 답으로 이용,
일련번호 2는 부정형의 평지이며, 도로로 이용,
일련번호 4는 사다리형의 평지이며, 전으로 이용,
일련번호 5, 7은 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용으로 이용,
일련번호 6,8,9,11,12는 부정형의 완경사지로, 전으로 이용,
일련번호 10 은 사다리형의 평지로, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2,3은 남측 및 서측으로 시멘트포장도로에 접하며,
일련번호 5,7은 북측으로 비포장도로에 접하며,
일련번호 11,12는 북측으로 포장도로에 접하며,
일련번호 4,6,8-10은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2-10 :
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 11,12 :
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형)
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

"지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

일련번호 2는 공부상 "답"이나 실제"도로",
일련번호 9는 공부상 "대"이나 실제"전",
일련번호 10은 공부상 "전"이나 실제 "답",
일련번호 11,12는 공부상 "임야"이나 실제"전"으로이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 답으로 이용중
- 목록2 공부상 답 현황 도로로 이용중
- 목록3 일부 답, 일부 도로로 이용중
- 목록 4,6,8 전으로 사용중
- 목록 9 공부상 대 현황은 전으로 이용중
- 목록 10 공부상 전 현황은 답으로 이용중
- 목록 11 공부상 임야 현황은 전으로 이용중
- 목록 1,2,3,4,6,8,10 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경59860 (1)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 22

토지면적: 10570.00㎡ (약 3197.42평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 답 (일반적인 토지 용도이며, 세부 이용 현황은 하단 참조)

감정가: 961,478,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순성농업협동조합

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 선순위 지상권 존재, 공동담보 물건.

이용 현황 (일부 필지):

* 목록 1, 3: 답 이용

* 목록 2: 공부상 답, 현황 도로 이용

* 목록 3: 일부 답, 일부 도로 이용

* 목록 4, 6, 8: 전 이용

* 목록 9: 공부상 대, 현황 전 이용

* 목록 10: 공부상 전, 현황 답 이용

* 목록 11: 공부상 임야, 현황 전 이용

* 목록 5, 7: 주거용 이용 (토지 매각 대상에 포함될 경우)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본 건은 충청남도 당진시 순성면 복지센터 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지 및 농가주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 인근에 지방도가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 본건까지 차량 통행이 가능하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태:

* 일련번호 1, 2, 3: 남측 및 서측으로 시멘트 포장도로에 접합니다.

* 일련번호 5, 7: 북측으로 비포장도로에 접합니다.

* 일련번호 11, 12: 북측으로 포장도로에 접합니다.

* 일련번호 4, 6, 8, 9, 10: 맹지입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

* 일련번호 1, 3: 부정형의 평지로, 답으로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 부정형의 평지로, 현재 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 4: 사다리형의 평지로, 전으로 이용 중입니다.

* 일련번호 5, 7: 일단의 대체로 사다리형 평지로, 주거용으로 이용 중입니다.

* 일련번호 6, 8, 9, 11, 12: 부정형의 완경사지로, 전으로 이용 중입니다.

* 일련번호 10: 사다리형의 평지로, 답으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2021년 2월 9일자 순성농업협동조합 근저당 (을9/을12)입니다.

말소되는 권리:

* 순성농업협동조합 근저당 (2021.02.09.)

* 평택세무서장 압류 (2024.09.27.)

* 대전지방법원 서산지원 임의경매개시결정 (2024.10.22.)

인수되는 권리:

* 선순위 지상권: 순성농업협동조합 (2014년 1월 13일자, 을7)

* 목적: 건물, 기타 공작물 또는 수목의 소유.

* 존속기간: 30년.

* 주의: 토지 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 채권자(순성농업협동조합)가 매각 시 말소에 동의한다는 의견이 있습니다. 따라서 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 입찰 전 반드시 최종 말소 여부를 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 농가주택이 혼재된 순성면 지역에 위치하며, 인근에 순성면 복지센터가 있습니다.

* 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역으로, 전통적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주요 상권은 차량 이동이 가능한 인근 읍/면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 순성면 복지센터가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 지방도가 인접하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 필지는 농지로, 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이:

* 목록 2: 공부상 답, 현황 도로 이용

* 목록 9: 공부상 대, 현황 전 이용

* 목록 10: 공부상 전, 현황 답 이용

* 목록 11: 공부상 임야, 현황 전 이용

* 이는 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 법적 검토가 필요하며, 관련 법규 저촉 가능성이 있습니다.

* 맹지: 목록 4, 6, 8, 9, 10 필지는 도로에 직접 접하지 않아 맹지 상태입니다.

* 선순위 지상권: 위 권리분석에서 언급된 바와 같이, 선순위 지상권이 존재하며 인수 여부는 최종 확인이 필요합니다.

* 이용 제한: 일부 필지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지(일부) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경(농경지, 농가주택)을 고려할 때, 본 물건 주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 당진시 순성면의 농업진흥 지역에 위치한 대규모 토지 경매 물건입니다.

* 넓은 면적과 다양한 지목 및 이용 현황을 가진 토지로 구성되어 있으며, 농업적 활용 외에 향후 지역 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 그러나 다수의 필지가 공부상 현황과 실제 이용 현황이 상이하고, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 선순위 지상권 존재 등 권리 관계와 이용 제약 사항이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

* 현황 도로로 이용되는 필지가 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적으로 인한 농업적 활용 가치 및 장기적인 개발 잠재력.

* 계획관리지역 등 일부 필지에 대한 개발 가능성.

* 순성면 지역 내에서의 입지 조건.

* 토지 이용 현황의 차이를 면밀히 분석하여 합법적인 범위 내에서 가치를 극대화할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보 외에 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 권리 관계의 최종 확정, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 기타 제반 법규 검토가 필수적입니다.

* 감정가는 961,478,000원이며, 토지 면적은 10,570.00㎡ (약 3,197.42평)입니다. 평당 감정가는 약 300,720원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 맹지, 선순위 지상권 인수 여부(말소 동의 의견), 공부상과 현황의 차이로 인한 활용 제약, 농지법 등 관련 법규 준수 가능성, 그리고 실제 현장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 권리나 미상 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 농지취득자격증명 미취득 시 보증금 몰수 위험 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.