나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50082 [2] 충청남도 태안군 원북면 반계리 192-12 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 ‘원북초등학교"" 남서측 및 남측 인근에 위치하
며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 부정형의 평지로서, 현황""전 등""으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 평지로서 현황 ""건부지 등""으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 평지로서 현황 ""건부지, 도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지임
기호(3,4) : 본건 북동측으로 로폭 약 11m 내외의 포장도로가 소재함.
기호(5) : 본건 남측 북측으로 로폭 약 3m 내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육
불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사
슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(3,4) :계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한
(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한
(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(5) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(반계지구), 주거용지, 지구단위계획구역(반계
지구), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가 요항표"" 참조

공부와의 차이

기호(5)의 공부상 지목은 ""대""이나 현황 일부가""도로 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

제시외 창고, 보일러실, 차양, 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(목록 4 지상 소재 제시외 ㄴ, 평가외 이동식 컨테이너 매각에서 제외)
- 목록 2,3농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50082 (2)

* 소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 192-12

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 285,966,000원

* 토지면적: 1285.00㎡ (약 389.11평)

* 건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 대항력있는 임차인 존재, 중복병합사건

* 주요 주의사항:

* 일괄매각 대상에서 제외되는 제시외 물건(이동식 컨테이너) 확인 필요.

* 목록 2, 3 토지에 대한 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수).

2. 입지조건

* 주위 환경: 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재, 원북초등학교 남서측 및 남측 인근에 위치. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 농경지가 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 토지 현황:

* 기호(2,3): 부정형의 평지로서, 현황 '전 등'으로 이용 중.

* 기호(4): 부정형의 평지로서 현황 '건부지 등'으로 이용 중.

* 기호(5): 부정형의 평지로서 현황 '건부지, 도로 등'으로 이용 중.

* 도로 상태:

* 기호(2): 지적상 맹지임.

* 기호(3,4): 본건 북동측으로 로폭 약 11m 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(5): 본건 남측, 북측으로 로폭 약 3m 내외의 비포장도로가 소재함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (130m/1500m/300m).

* 일련번호(3,4): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (130m/1500m/300m).

* 일련번호(5): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(반계지구), 주거용지, 지구단위계획구역(반계지구), 가축사육제한구역 (130m/1500m/300m).

* 건축물 현황:

* 구조: 시멘트블럭조 평슬래브지붕 단층 건물.

* 외벽: 적벽돌 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 등.

* 이용 상태: 단독주택으로 이용 중.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 구비.

* 건축물대장 상 용도: 제2종근린생활시설.

* 공부와의 차이: 기호(5) 토지의 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 '도로 등'으로 이용 중.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 31일 접수된 홍성중앙새마을금고 근저당권 (을13, 금234,000,000원)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 권리분석 상 법정지상권이 존재하여, 토지 이용에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 에코로주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2014-07-16, 대항력 있음.

* 주식회사원이그린환경: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2014-12-09, 대항력 있음.

* 상기 대항력 있는 임차인들의 경우, 임대차 관계가 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리 및 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (단, 법정지상권은 소멸되지 않음)

* 주의사항:

* 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 명확한 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

* 임차인 김민욱, 주식회사아이온은 전입일자(사업일자) 대비 확정일자 및 배당신고일자 정보가 부족하며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 태안군 원북면의 계획관리지역 내에 위치하며, 학교와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

* 건물 용도: 건축물대장 상으로는 제2종근린생활시설이나, 실제로는 단독주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 업종 전환 시 건축법규 및 용도 제한을 확인해야 합니다.

* 잠재적 가능성: 학교 인근이라는 점은 안정적인 수요를 기반으로 한 상권으로 발전할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 원북초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 발생할 수 있는 법정지상권은 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인: 명도 부담이 발생할 수 있으며, 임대차 계약 내용을 정확히 파악하고 인수 조건을 확인해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보에도 불구하고, 대항력의 존재는 주의를 요합니다.)

* 농지취득자격증명: 일부 토지에 대해 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지: 기호(2) 토지가 지적상 맹지이므로, 해당 토지의 이용 가치 및 개발 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 현황 이용과 공부상 용도 불일치: 건축물대장상 제2종근린생활시설인 건물이 단독주택으로 이용 중이므로, 추후 건축물 관련 규제 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건: 관련 사건이 중복되어 진행 중이므로, 매각 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안군 원북면의 계획관리지역 내에 위치한 근린생활시설(건축물대장상)과 토지(전, 건부지 등)의 일괄 매각 건입니다. 원북초등학교 인근에 자리 잡고 있어 지역적 입지는 양호한 편이나, 법정지상권, 대항력 있는 임차인의 존재, 맹지 가능성, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 권리적, 행정적, 법률적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않는 점도 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 명확한 분석을 통해 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 위치: 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 학교 인근 입지: 지역 내 안정적인 수요를 기반으로 한 상업시설 또는 주거 시설로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 활용: 넓은 면적의 토지는 다양한 개발 계획 수립에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,966,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 대항력 있는 임차인의 보증금은 실질적으로 인수 대상이 될 가능성이 높으므로, 이에 대한 추가 확인 및 고려가 필요합니다.)

* 예상 입찰가 산정을 위한 주요 고려 사항:

* 법정지상권, 대항력있는 임차인(보증금 포함), 맹지, 농지취득자격증명 등의 리스크 해소 또는 감안 비용 산출.

* 건축물 현황 및 용도 변경 가능성, 건축물 관련 법규 검토.

* 주변 시세 및 최근 경매 낙찰가 분석.

* 향후 예상 임대 수익 또는 매각 차익 분석.

* 권리 분석 및 명도 관련 법률 자문 비용.

* 결론: 본 물건은 제시된 다수의 리스크로 인해 감정가 이하 또는 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 상기 고려 사항들에 대한 철저한 현장 조사 및 전문가 분석을 통해 결정해야 합니다. 본 보고서상의 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.