나이스옥션 법원경매 홍성 2022타경18511 [1] 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 185-1 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2022.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 소재 "서천고등학교" 북동측 인근에
위치하며, 연립주택 및 주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 읍소재지내
주거지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(33,35) : 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
기호(34) : 부정형 완경사지 내 평탄한 토지로서, 주거용(단독주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 제종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역
(학교경계선으로부터200미터이내의지역(서천고등학교))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(33-35)는 제시 목록상 지목은 "답"이나, 기호(33,35)는 현황 및 공부상 지목은
"도로"이며, 기호(34)는 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임.
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 소재 "서천고등학교" 북동측 인근에
위치하는 통칭 자연과사람 연립주택 제101동, 제102동, 제103동 29개호로서,
주위는 연립주택 및 주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하는
등 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 제101동 4층, 제102동 5층, 제103동 5층 건물
전체 29개호로서
외 벽 : 벽돌 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 연립주택(자연과사람) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하며, 인접도로 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한),
상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이애이지역(서천고등학교)), 건축법
2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(18,24) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한),
상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이애이지역(서천고등학교))임.

공부와의 차이

본건 기호(1,18,24)는 귀 제시 목록상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 및 공부상
공히“대" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 공히 확장형 발코니(서비스 면적) 및 옥탑층 등은 감정가격에
포함하여 평가하였으며, 유치권 행사중에 있는 것으로 확인됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록(2~17,19~23,25~32) 대지권 미등기 상태이며 대지사용권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격 포함됨
- 목록(1,18,24)는 공부상 지목 "답 및 전"이나 현황 및 토지대장상 공히 "대"임
- 101동, 102동, 103동 전체에 현수막 또는 빨간색 페인트 글자로 유치권 행사 중이라는 표시를 해 놓았음
- 주식회사 강북전기(공사대금 157,310,000원), 김은(공사대금 86,350,000원), 유한회사 씨앤아이(공사대금 352,000,000원), 정선영(공사대금 198,000,000원), 오광수(공사대금 209,000,000원), 김은이(공사대금 167,200,000원), 유재춘, 홍명오(공사대금 54,000,000원), 주식회사 삼남으로부터 본건 건물에 관하여 유치권신고가 있으나 채권자가 위 유치권에 대한 부존재확인 소송 결과를 제출함(홍성지원 2023가합30093, 대전고법 2024나10868 유치권부존재확인소송 판결 - 피고 유재춘, 주식회사 삼남에 대한 유치권 부존재 확인 / 주식회사 강북전기, 김은, 유한회사 씨앤아이, 정선영, 오광수, 김은이 , 홍명오에 대하여는 원고 청구기각)
- 본건 제101동 건물 지1층은 현황 '1층(주차장)'임
- 목록(9,25,19) 1층(제101호~103)은 현황(제201호~203호)임
- 목록(32,20,26) 2층(제201호~제203호)은 현황(제301호~제303호)임
- 목록(3,10,27) 3층(제301호~제303호)은 현황(제401호~ 제403호)임
- 목록(4,5,21) 4층(제401호~제403호)은 현황(제501호~제503호)임
- 목록(33,35) 공부상 지목 "답"이나 현황 "도로"
- 목록(34) 공부상 지목 "답"이나 현황"대"

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 홍성지원 2022타경18511 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 185-1

용도: 도시형생활주택

감정가: 61억 6,554만원

토지면적: 3,064.00㎡ (약 927.01평)

건물면적: 2,210.01㎡ (약 668.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 101동 4층, 102동 5층, 103동 5층 (총 29개호)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 소재 서천고등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주거지역으로서 연립주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측 및 북측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서천고등학교) 등에 속해 있습니다. 또한, 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 상이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 6일 접수된 주식회사 에스케이엠대부의 근저당 (을11)이 말소기준권리입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

유치권: 본건에는 주식회사 강북전기 외 7개 업체에서 유치권을 신고하였습니다. 채권자는 해당 유치권에 대한 부존재 확인 소송을 제기하였으며, 법원 판결 결과에 따라 유재춘, 주식회사 삼남에 대한 유치권은 부존재 확인되었으나, 주식회사 강북전기, 김은, 유한회사 씨앤아이, 정선영, 오광수, 김은이, 홍명오에 대한 원고 청구는 기각되었습니다. 이는 해당 6개 업체의 유치권이 유효할 가능성이 높음을 시사하며, 인수 부담 또는 법률적 검토가 필수적입니다. (총 유치권 신고액 약 11.7억 원)

대지권 미등기: 목록 2~17, 19~23, 25~32호는 대지권이 미등기 상태이며, 대지사용권 유무 또한 불확실합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

공부상 지목 및 현황 차이: 일부 토지의 공부상 지목(답, 전)과 현황(대, 도로)이 상이한 부분이 확인됩니다.

호실별 현황 차이: 101동 지하 1층은 현황 1층 주차장이며, 일부 호실의 공부상 동/호수 표기와 실제 현황이 다를 수 있습니다.

임차인 현황:

* (주)씨엔아이 (대표 차경애): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 강북전기 (대표 이형일): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 브릭앤스톤 (대표 오광수): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 블루 (대표 정선영): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 용안이엔지 (김은이): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 준건축 (대표 홍명오): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 한마음인력 (대표 유재춘): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 호반도장 (대표 최일동): 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

주의: 상기 임차인 중 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우, 실제 대항력 유무 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서천군 서천읍 내 주거 지역에 위치하며, 서천고등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 2026년 2월 거래된 '천산' 아파트(2013년식, 65.79㎡)가 15,700만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 238만원 수준입니다. 본 건과 유사한 건축 연도의 도시형생활주택임을 감안할 때, '천산' 아파트의 시세가 참고가 될 수 있습니다.

주변 '현대빌라' 및 '대우3차'의 거래가는 건축 연도가 오래되어 본 건과는 다소 차이가 있습니다.

본 건은 29세대 규모의 연립주택 단지로, 상권 발달보다는 주거 가치 및 임대 수익성이 주요 고려 사항입니다.

5. 생활정보

주변 학교: 서천고등학교가 인접하여 교육 접근성이 좋습니다.

편의시설: 서천읍 소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

혐오 시설: 현재 제공된 정보상 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다. 다만, 실제 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 다수의 유치권 신고와 더불어, 채권자의 유치권 부존재 확인 소송 결과(일부 원고 청구 기각)는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰자가 상당한 금액의 유치권을 인수하거나 해결해야 할 가능성을 높입니다.

대지권 미등기: 23개 호실의 대지권이 미등기 상태로, 추후 대지 사용 권리 확보를 위한 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 토지 지목 및 건물 호실/층수 표기 등 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이가 존재하여, 명확한 현황 파악 및 정리가 필요합니다.

중복 사건: '중복사건'이라는 정보가 있으나 구체적인 내용은 불명확합니다. 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중인지 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서천읍에 위치한 29세대 규모의 도시형생활주택(연립주택) 단지입니다. 감정가는 61.6억 원 수준으로, 토지 약 927평, 건물 약 668평의 규모를 가지고 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 유치권과 대지권 미등기 문제입니다. 특히 유치권 관련 법원 판결 결과로 인해, 약 11.7억 원 규모의 유치권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 시세 대비 가격 메리트를 상쇄할 수 있는 매우 큰 위험 요소이므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 인수 부담을 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지: 서천고등학교 인근이라는 점은 주거지로서는 긍정적인 요소입니다.

규모: 29세대의 단지로서, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

가격: 높은 위험 요인으로 인해 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 61억 6,554만원

주변 시세 분석:

최근 거래된 '천산' 아파트(2013년식, 65.79㎡)의 ㎡당 가격(약 238만원/㎡)을 적용하여 본 건 총 건물 면적 2,210.01㎡ 기준으로 추산 시, 건물 가치는 약 52.6억 원으로 예상됩니다.

리스크 요인 고려:

유치권 인수/해결 비용: 약 11.7억 원 예상

대지권 미등기 관련 제반 비용: 수천만 원 ~ 1억 원 이상 예상

명도 지연 및 제반 비용, 현황 차이 정리 비용 등

상기 리스크 요인들을 감안한 보수적인 입찰가 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 제안 입찰가: 35억 원 ~ 38억 원

10. 건축물 표제부 요약

총괄표제부:

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 185-1번지 (사곡로43번길 56)

대지면적: 2,791㎡, 건폐율 31.95%, 용적률 99.64%

건축면적: 891.8473㎡, 총 연면적: 3,000.418㎡

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 동수: 3개동 (101동, 102동, 103동)

총 세대수: 29세대

총 주차대수: 30대 (실내 기계식 21대, 실외 기계식 9대)

사용승인일: 2022-04-06 (JSON 정보 기준)

동별 표제부:

101동: 4층, 12세대, 총면적 1368.85㎡

102동: 5층, 11세대, 총면적 1021.30㎡

103동: 5층, 6세대, 총면적 610.27㎡

전유부:

총 29개 호실에 대한 정보가 있으나, 제공된 JSON에는 일부 호실만 포함되어 있습니다.

호실별 층수 및 동 정보는 건축물 현황과 상이한 부분이 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다. (예: 101동 지하 1층 현황 1층 주차장, 1층 호실 현황 201호 등)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.