나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21399 [1] 충청남도 보령시 오천면 소성리 700-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣) 포함
- 목록(2) 지적상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입하고 있음. 현장 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2024타경21399 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 문

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 보령시 오천면 소성리 700-33

용도: 단독주택

토지면적: 208.00㎡ (약 62.9평)

건물면적: 105.56㎡ (약 31.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 33.00㎡ (약 10.0평)

감정가: 131,736,800원

매각대상: 기타 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유물분할을 위한 경매, 재매각 물건입니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣)이 일괄매각에 포함됩니다.

* 목록(2)은 지적상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 출입하고 있는 것으로 파악됩니다. 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

해당 물건은 충청남도 보령시 오천면 소성리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주요 도로와의 접근성은 보통 수준이며, 보령 시내 접근 시 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 토지는 부정형의 토지로, 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 건축 연도는 오래된 것으로 추정됩니다. (건물 등기부 요약상 1988년 보존등기)

2.4. 인접 도로상태

* 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입하고 있는 상황으로 현장 확인이 필수적입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 필지의 상세한 토지이용계획 및 제한사항은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 기재되었으나, 상세 내용은 확인되지 않음)

3.2. 말소기준권리

* 갑7: 2018-12-10 접수, 동작세무서, 2번조성삼지분압류 (권리행사 최고액으로 보이는 세무 관련 압류 건)

3.3. 등기부 요약 (토지)

* 갑1 (1988-07-21): 조문연, 소유권이전(매매)

* 갑2 (2018-08-31): 조성남외 8명, 소유권이전(상속)

* 이후 다수의 압류, 지분 이전, 증여, 강제경매, 임의경매 등기 기재되었으며, 대부분 말소 예정입니다.

* 갑26 (2024-12-18): 문윤선(선정당사자)외 6명, 임의경매 (공유물분할을 위한 경매개시결정)

3.4. 등기부 요약 (건물)

* 갑1 (1988-09-01): 조문연, 소유권보존

* 갑2 (2018-08-31): 조성남외 8명, 소유권이전(상속)

* 갑6 (2018-12-10): 동작세무서, 2번조성삼지분압류 (말소기준권리)

* 이후 다수의 지분 압류, 지분 이전, 증여, 강제경매, 임의경매 등기 기재되었으며, 대부분 말소 예정입니다.

* 갑22 (2024-12-18): 문윤선(선정당사자)외 6명, 임의경매 (공유물분할을 위한 경매개시결정)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 보고서에 명시된 임차인은 없으나, 현황 조사 결과에 따라 실제 거주자가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 오천면 소성리는 농업 및 주거 목적의 토지 이용이 주를 이루는 지역입니다.

* 인근 '소성빌라(A동)(B동)'(jibun 257-1)의 2026년 5월 28일 거래 건(39.92㎡, 2,000원)은 본 물건(단독주택)과는 용도 및 규모가 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 보령시 오천면 지역은 대규모 개발보다는 기존 거주지의 유지 및 농업 관련 활동이 중심인 지역입니다.

* 인근 유사 단독주택의 최근 매매 사례가 많지 않아 정확한 시세 산출에는 어려움이 따르므로, 현장 조사를 통한 실거래가 및 주변 시세 파악이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 오천면 소재지에 기본적인 상업 시설(마트, 농협 등)이 있으나, 대형마트, 병원 등은 보령 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교통망

* 주요 간선도로 접근은 가능하나, 지역 내 대중교통은 제한적입니다.

* 개인 차량 이용이 필수적인 지역입니다.

5.3. 주변 환경

* 주변이 농경지 및 산림 등으로 둘러싸여 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색 결과 상 명확히 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

* 토지가 지적상 맹지이므로, 인접 필지 소유자와의 원만한 합의 및 통행권 확보 여부가 중요합니다. 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

6.2. 공유물분할 경매 및 재매각

* 공유물분할 경매의 특성상 복잡한 권리 관계 및 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건은 이전 경매 절차에서 낙찰 불발, 명도 문제, 서류상 하자 등 추가적인 이슈가 있었을 가능성을 시사합니다.

6.3. 제시외 건물

* 감정평가서에 포함된 제시외 건물은 낙찰자가 명도 또는 철거를 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 보증금 비율

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높아, 초기 자금 부담이 상대적으로 큽니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 보령시 오천면 소성리에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 재매각 물건입니다. 감정가는 1억 3천여만 원 수준이나, 지적상 맹지, 공유물분할 경매, 재매각, 제시외 건물 포함 등 복합적인 고려 사항이 존재합니다. 특히, 맹지 문제와 관련하여 현장 확인 및 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 보증금 비율이 20%로 높아 초기 자금 부담이 가중됩니다. 농촌 지역의 특성상 주변 시세 파악 및 부동산 시장 분석에 신중함이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 가능성.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로 토지와 건물 활용 가치 증대 가능성.

* 농촌 지역의 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 131,736,800원에서 재매각 등으로 인해 입찰가가 조정될 가능성이 있습니다. 주변 단독주택의 매매 사례가 드물고, 맹지 및 공유물분할 경매라는 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가에서 20%~30% 할인된 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 인접 토지 관계 파악, 그리고 최신 부동산 시장 동향 분석을 바탕으로 결정해야 합니다.

* 매수신청보증금 20% (예: 최저매각가의 20% = 131,736,800원 * 0.2 = 26,347,360원)를 미리 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.