나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571756 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-2 진흥아트빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571756 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-2 진흥아트빌 2층 203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경571756
• 주소: 인천광역시 남동구 구월말로80번길 18-1, 2층 203호 (만수동,진흥아트빌)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매22계 2024타경571756 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월말로80번길 18-1, 2층 203호 (만수동,진흥아트빌) | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 104,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

*1.1.물건 기본 정보*

본 물건은 인천지방법원 2024타경571756(1) 사건번호로 진행되는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 889-2 진흥아트빌 2층 203호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 149,000,000원입니다.

토지 면적은 33.69㎡ (약 10.2평)이며, 건물 면적은 61.32㎡ (약 18.5평)입니다.

토지와 건물의 지분은 각각 33.69㎡ 및 61.32㎡로, 전체 면적과 동일하게 등재되어 있습니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 비OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공유물분할 경매라는 점이 있습니다.

임대차 관계는 미상으로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

*1.2.입지 조건*

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, "문일여자고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

교통 환경은 동측 및 서측 인근에 인천지하철 2호선 "만수역"과 "모래내시장역"이 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 내 주차 공간은 협소할 수 있으며, 인근 편의시설로는 마트, 병원, 카페, 약국 등이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

*1.3.건물 현황*

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택 중 제2층 제203호입니다.

외벽은 콘크리트 위 단열재 마감이며, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

상하수도 및 위생 설비는 일반적인 수준으로 갖추고 있습니다.

건물은 남향으로 햇살이 잘 들고 조용한 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 건물이 오래되어 방음과 단열이 다소 부족할 수 있다는 의견도 있습니다.

*1.4.토지 현황*

토지는 가장형의 평탄한 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 내에 위치합니다.

인접 도로 상태는 동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

*1.5.권리 분석*

본 물건은 '공유물분할을 위한 경매'로 진행됩니다.

공유물분할 경매는 현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 법원이 경매를 명하는 절차입니다.

이러한 형식적 경매의 경우, 일반적인 채권 회수를 위한 경매와는 달리 기존의 채권, 채무 관계가 없는 경우가 많으며, 매각대금은 분할 비율에 따라 공유자에게 교부됩니다.

또한, 공유물분할 경매에서는 공유자우선매수권이 인정되지 않습니다.

등기부상 권리관계나 임대차 관계는 낙찰 후 소멸되지 않고 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 및 인수되는 권리 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 임대차 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 및 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

*1.6.상권 분석*

본 물건이 위치한 만수동 지역은 재래시장을 중심으로 한 상권과 기타 먹을거리 상권으로 구분됩니다.

인근에 만수시장과 모래내·구월시장이 있어 생활 편의시설 및 다양한 업종이 밀집해 있습니다.

특히 모래내·구월시장은 현대힐스테이트 및 롯데캐슬 입주로 인구가 증가하며 활성화된 시장으로, 다양한 업종이 형성되어 있습니다.

인천지하철 2호선 만수역과 모래내시장역이 인접해 있어 역세권 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

주상지대로서 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

*1.7.생활 정보*

주변에 문일여자고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 인천 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 건물이 노후화될 경우 방음 및 단열에 대한 아쉬움이 있을 수 있습니다.

본 물건은 2층에 위치하며, 엘리베이터가 없을 경우 계단 이용이 필요할 수 있습니다.

*1.8.잠재적 리스크*

가장 큰 리스크는 '임대차 관계 미상'이라는 점입니다. 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수하거나, 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

'공유물분할을 위한 경매'라는 특성상, 기존 공유자와의 관계 및 낙찰 후 재산권 행사 방안에 대한 명확한 계획이 필요합니다.

건물이 오래되어 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

주차 공간이 협소할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 주상지대임을 감안할 때 상업 시설과의 복합으로 인한 소음이나 주차 문제 등이 발생할 가능성은 있습니다.

*1.9.종합 의견*

본 물건은 인천지하철역이 인접한 역세권에 위치하며, 주변 상권 및 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다.

다세대주택으로서 실수요자에게는 안정적인 거주 환경을 제공할 수 있으며, 투자 목적의 경우에도 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

그러나 '공유물분할을 위한 경매'라는 특수성과 '임대차 관계 미상'이라는 점은 명확한 권리 분석과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

공유자 또는 임차인과의 명도 협상 및 잠재적 권리 인수 가능성에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

*1.10.투자 포인트*

인천지하철 2호선 역세권 프리미엄: 만수역, 모래내시장역 이용이 편리하여 시세 상승 가능성이 있습니다.

다세대주택 밀집 지역: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

생활 편의성: 학교, 시장, 병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자 선호도가 높을 수 있습니다.

공유물분할 경매의 특징 활용: 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석하여, 저평가된 물건을 발굴할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 모든 투자는 본인 책임 하에 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계