나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경1128
• 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 4층 409호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매22계 2025타경1128 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 4층 409호 | 감정가: 302,000,000원 | 최저가: 147,980,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2025타경1128 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1128 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 4층 409호

용도: 근린생활시설

감정가: 302,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 71.98㎡ (약 21.77평)

건물지분: 71.98㎡ (약 21.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 유치권에 의한 경매 (부동산)

채권자: 농업회사법인 다인 주식회사 (농OOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유치권에 의한 경매, 유치권 신고, 대지권 미등기

주의사항:

1. 본 경매는 건물만 매각하며, 대지권은 미등기 상태입니다. 최저매각가격은 건물가치만을 평가한 금액입니다.

2. 본 건은 사용승인을 받지 못한 구분건물로 건축물대장이 존재하지 않으며, 현재 공사가 중단된 상태입니다.

3. 현황조사서상 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 외 다른 점유자는 확인되지 않아 점유 및 유치권 성립 여부가 불분명합니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하고 있으며, 인천지방법원 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 넓은 광대로변을 따라 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있는 노선상가지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근 '한나루로' 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 본건이 속한 건물은 철골철근콘크리트조, 경사지붕의 12층 건물이며, 본 물건은 그 중 4층 409호입니다. 토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 '유치권에 의한 경매'로 진행되고 있습니다. 채권자는 농업회사법인 다인 주식회사이며, 유치권 신고가 접수된 상태입니다. 또한, 대지권이 미등기 상태로 건물만 별도로 매각된다는 점이 중요한 특징입니다. 유치권과 관련하여, 농업회사법인 다인 주식회사 외 황주연이라는 인물도 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명하며, 황주연이 농업회사법인 다인 주식회사에 대한 유치권 배제 신청서를 제출한 사실도 확인됩니다. 토지 소유자가 채무자 겸 소유자를 상대로 건물 철거 소송을 제기하여 일부 승소 판결을 받은 사례도 있으나, 해당 판결이 본 건의 특정 호수에 대한 것인지는 명확하지 않습니다. 이러한 복잡한 권리관계는 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 학익동 일대는 인천지방법원과 학익시장이 인접하여 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 대로변을 따라 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 있는 곳으로 판단됩니다. 일반상업지역에 속해 있어 업종 제한이 비교적 적으며, 향후 주변 개발 계획에 따라 상권 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

교통 면에서는 '한나루로' 대로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호하며, 광대로와 소로에 접해 있어 광역 이동이 용이합니다. 주위 환경은 상업 및 업무 시설이 혼재된 시가지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 미완공 및 유치권 문제입니다.

1. 미완공 및 미사용승인: 건물은 현재 공사가 중단된 상태이며, 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않습니다. 이는 건물에 대한 법적 권리 확보 및 향후 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

2. 유치권 문제: 여러 유치권 신고가 접수되어 있으며, 특히 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사의 유치권 성립 여부 및 다른 유치권자들과의 복잡한 관계는 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 상당한 분쟁을 야기할 수 있습니다.

3. 대지권 미등기: 건물만 매각되고 대지권이 미등기 상태라는 것은, 낙찰자가 토지에 대한 권리를 확보하지 못함을 의미합니다. 이는 건물 가치 평가 및 향후 재산권 행사에 불리한 조건입니다.

4. 토지 소유자의 건물 철거 소송: 건물 철거 소송 판결 사례는 향후 건물 철거 요구로 이어질 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 현재 공사가 중단된 미준공 건물로서, 대지권 미등기 및 복잡한 유치권 문제 등 중대한 권리상 하자와 법적 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 건물 가치만을 반영한 것으로 보이며, 현재 상태로는 신속한 명도 및 활용이 매우 어려운 상황입니다. 다만, 이러한 높은 위험 부담에도 불구하고, 향후 법적 분쟁 해결 및 공사 완료 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 투자자라면 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 일반적인 경매 물건과는 달리 매우 높은 위험을 동반하는 특수 물건입니다. 그럼에도 불구하고 다음과 같은 관점에서 투자 검토가 가능합니다.

1. 미래 가치 잠재력: 주변이 상업 및 업무 시설 밀집 지역이라는 점과, 공사 완료 시 해당 건물의 용도(근린생활시설)를 감안할 때, 정상화될 경우의 미래 가치를 고려해볼 수 있습니다.

2. 적극적인 권리 분석 및 협상: 유치권 문제를 해결하기 위한 법적 절차 및 이해관계자들과의 협상을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 리스크를 최소화할 수 있는 전략이 요구됩니다.

3. 시세 대비 저평가 가능성: 높은 위험 부담으로 인해 시세 대비 상당히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 이러한 잠재적 가치와 리스크를 고려한 가격 전략 수립이 중요합니다.

본 물건은 철저한 사전 조사를 바탕으로, 법적 리스크를 충분히 이해하고 감내할 수 있는 투자자에게만 신중하게 추천될 수 있습니다.

법원 정보

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