나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인천지방법원"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대로서,
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근 ""한나루로"" 로변에 버스정류장이 소재
하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 4층 408호 및 409호로서,
외벽 : 외장석재붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 미사용승인 건물임]

이용상태

본건 공히 근린생활시설로서, 기준시점 현재 공사중단으로 공실 상태임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추었으나, 기준시점 현재 공사가 중단된
상태임.

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각정리된 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 북동측 및 남동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 : 학익동 264-4]
일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 사용승인을 받지 않은 미준공 건물로서, 건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 각 호에 대한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 기준시점 현재 유치권이 행사 중인 건물이므로 업무에 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1128 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호

용도: 근린상가

감정가: 302,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 71.98㎡ (약 21.76평)

건물지분: 71.98㎡ (약 21.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 기타

경매구분: 유치권에의한경매(부동산)

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 행사, 대지권 미등기, 건물만 매각

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, 인천지방법원 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 '한나루로' 로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로, 북동측 및 남동측으로는 세로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 유치권에 의한 경매로 진행되며, 건물에 대한 유치권 신고가 존재합니다. 특히, 대지권이 미등기 상태이며 건물만 매각 대상이 됩니다. 이 점은 최저매각가격이 건물 가치만을 평가한 금액임을 의미합니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 농업회사법인의 강제경매개시결정입니다.

채권자로는 김OOOOOOOOOOOOOOOOOO이 명시되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '기타참고사항'에서 본건 각 호에 대한 임대차 관계는 미상이라고 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

또한, 현황조사서 상에는 유치권 행사 중이라는 안내문이 다수 부착되어 있으나, 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사 외 다른 점유자는 확인되지 않아 점유 상태가 불분명합니다. 경매신청인 외 다른 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명한 상황입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 미추홀구 학익동 일대는 일반상업지역 및 지구단위계획구역(학익시장지구)으로 지정되어 있습니다. 이 지역은 다양한 근린생활시설과 업무시설이 발달한 노선상가지대로서, 상권 형성 잠재력이 양호하다고 볼 수 있습니다. 광대로와 인접하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변 개발 계획 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '한나루로' 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 학익동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다. 미추홀구는 공원 및 녹지 공간(학산공원, 학익공원 등)과 함께 인천업사이클에코센터와 같은 환경 관련 시설도 운영하고 있어 생활 환경 인프라가 조성되어 있습니다. 다만, 본건 자체는 공사 중단 상태이므로 주변 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 유치권: 현재 유치권이 행사 중이며, 경매 신청인 외 다른 점유자 및 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 대지권 미등기 및 건물만 매각: 토지 사용에 대한 권리(대지권)가 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 미준공 건물 및 공사 중단: 감정평가 시점 기준으로 사용 승인을 받지 못한 구분건물이며, 건축물대장이 없고 공사가 중단된 상태입니다. 이는 건물 사용 및 재건축/재개발 과정에서 상당한 어려움과 추가 비용을 야기할 수 있습니다.

4. 불분명한 점유 상태: 유치권 행사 외의 다른 점유자에 대한 불분명성은 명도 과정에서의 난항을 예상하게 합니다.

5. 주변 환경: 도화1구역 재개발 사업 지연으로 인한 폐기물 방치 문제 등이 일부 보도된 바 있어, 장기적인 관점에서 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경1128 물건으로, 미준공 상태에서 공사가 중단된 근린상가 건물이며 유치권이 행사되고 있는 특수 물건입니다. 건물만 매각되고 대지권이 미등기인 점, 사용승인조차 받지 못한 상태임을 고려할 때, 일반적인 경매 물건과는 달리 투자 시 상당한 주의와 전문적인 분석이 요구됩니다. 유치권 문제와 건물 자체의 하자, 그리고 토지 사용 권리 미확보 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 입지입니다.

* 잠재력: 공사 중단된 상태이지만, 건축 완료 시 상가로서의 가치를 발현할 수 있습니다. 다만, 이를 위한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 가격: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있으나, 이는 위험 요소들을 충분히 감수한 가격이어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 공사 중단된 미준공 건물로 유치권, 대지권 미등기 등 다수의 위험 요소를 가지고 있어, 정확한 예상 입찰가 산출은 매우 어렵습니다. 일반적인 시세 분석과 더불어, 향후 발생 가능한 모든 비용(공사 완료 비용, 유치권 해소 비용, 법적 분쟁 대응 비용 등)과 위험 프리미엄을 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 입찰가 산정이 불가하며, 전문가의 추가적인 실사 및 법률 검토 후 보수적인 접근이 권장됩니다. 참고로, 감정가는 302,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.