나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563410 [1] 인천광역시 연수구 청학동 559-1 동보아파트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "함박중학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1996. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 15층건
아파트 건물 내의 13층 1301호로서,
외벽 : 콘크리트 위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈 위 벽지 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 아파트 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 남측, 동측 및 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(2021-09-28)(접함),
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 연수구 청학동 559-1 동보아파트 13층 1301호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경563410 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건의 감정가는 299,000,000원이며, 최초 경매이므로 최저매각가격은 감정가와 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물면적은 59.76㎡ (약 18.09평)이며, 토지면적은 27.99㎡ (약 8.47평)입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 물건은 재매각으로 진행됩니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%가 요구됩니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 연수구 청학동 소재 "함박중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 함박중학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전: 강상철 (1996-08-05)

* 말소기준권리 (근저당): 한국스탠다드차타드은행, 106,460,000원 (접수일자 2016-05-27)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행, 63,800,000원 (접수일자 2023-12-11)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사, 90,292,664원 (접수일자 2024-09-26)

* 등기부채권 총액: 170,260,000원

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당 이하 모든 권리(을구)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑구의 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 권리관계 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태: 본 건은 1996년 6월경 사용승인을 받은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1301호 아파트입니다. 건물 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 정보: 동보아파트의 건축물대장상 총 가구수는 135세대로 확인됩니다. (제공된 아파트 정보의 세대수 0세대 및 최고층 1층 정보는 총괄표제부 및 등기부상의 15층 건물 정보와 상이하여, 15층 건물 정보를 기준으로 작성되었습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰자의 잔금 미납 또는 계약 해제 등 사유가 발생했음을 의미합니다. 이는 물건의 잠재적 문제나 낙찰자의 부담을 시사할 수 있습니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높은 금액을 사전에 준비해야 합니다.

임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 어떻게 되는지 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축 연도: 1996년 준공된 건물로, 준공 후 약 28년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 청학동에 위치한 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 명확합니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 특별매각조건(보증금 20%) 적용, 그리고 임대차 관계 미상이라는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 특히 임대차 관계 미상은 명도 리스크로 이어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가는 2억 9,900만원이나, 최근 실거래가(59.76㎡ 기준 2억 3,500만원)와 비교 시 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 지역: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 함박중학교 인근이며 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 2월 21일: 290,000,000원 (84.965㎡, 3층)

* 2026년 4월 14일: 267,000,000원 (84.965㎡, 4층)

* 2026년 5월 27일: 235,000,000원 (59.76㎡, 14층)

본 건의 면적(59.76㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 2026년 5월 27일 235,000,000원에 거래된 14층 물건입니다. 감정가(299,000,000원)와 비교 시 약 6,400만원 가량 낮게 거래되었음을 알 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크 및 비용, 건물 노후도 등을 고려할 때, 가장 최근 실거래가인 235,000,000원에서 추가적인 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 토대로 산출된 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. 명도, 수리, 취득세 등 추가 제반 비용 발생 가능성을 반드시 고려하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.