나이스옥션 법원경매 인천 2024타경551219 [1] 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 18층1813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평시장역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스
텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 제18층 제1813호로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "업무시설, 제1.2종근린생활시설" 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북측, 북동측으로 노폭 약 25m,30m,6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경551219 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 18층1813호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

토지면적: 3.27㎡ (약 1평)

토지지분: 3.271㎡

건물면적: 22.27㎡ (약 6.7평)

건물지분: 22.266㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평시장역" 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 도로: 본건 남서측, 북측, 북동측으로 폭 약 25m, 30m, 6m의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2023카단106263, 인천신용보증재단 가압류 (2023.07.31. 접수)

* 말소 예정 권리: 갑3 (인천신용보증재단 가압류), 갑4 (JB 우리캐피탈 가압류), 갑5 (신용보증기금 가압류), 갑6 (JB 우리캐피탈 강제경매) 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 (성함: 하수지)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-03

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약상 을1 순위 주택임차권(하수지)은 금액 135,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* *주의 문구:* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. 본건 임차인의 보증금 135,000,000원은 감정가 131,000,000원을 초과하므로, 배당에서 전액 변제받기 어려워 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 부평시장역 인근으로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집한 복합 상권임.

* 상업 활동: 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부한 지역임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 부평시장, 대형 상업시설, 관공서 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교육시설: 부평초등학교, 부평중학교 등 다수의 교육시설이 인근에 소재함 (단, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음).

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트가 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 하 의 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 감정가를 초과하므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(최고높이 제한), 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 다수의 가압류 및 임차권이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수함.

* 가장 큰 특징은 1.35억 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 상황임. 이는 감정가 1.31억 원을 상회하므로, 사실상 매수인은 보증금 전액을 추가로 부담하게 될 가능성이 매우 높음.

* 따라서, 실제 투자 가치는 물건 자체의 시세뿐만 아니라 인수되는 보증금까지 고려한 총 실질 부담액을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 장점: 부평시장역 인근으로 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있음.

* 소형 면적: 22.27㎡ (약 6.7평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 미래 가치: 부평 지역의 지속적인 개발 및 도시화로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 유사 면적(22.266㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 29일에 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건 부동산의 순수 시장 가치로 볼 수 있습니다.

* 다른 넓은 면적(47㎡대)의 거래가는 205,000,000원 ~ 210,000,000원으로, 본 건과의 직접적인 비교는 면적 차이를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금:

* 대항력 있는 임차인 하 의 보증금 135,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

* 예상 입찰가:

* '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 산정합니다.

* 최근 유사 면적의 시세인 105,000,000원을 기준으로, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 으로 제안합니다.

* 매수인의 총 실질 부담액: 만약 105,000,000원에 낙찰받는다면, 매수인의 총 실질 부담액은 낙찰가(105,000,000원) + 인수 보증금(135,000,000원) = 240,000,000원이 됩니다. 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.