나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [4] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층309호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

교통상황

북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

이용상태

기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경964 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층309호

용도: 근린상가

감정가: 307,000,000원

건물면적: 69.00㎡ (약 20.86평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

경매구분: 유치권에의한경매(부동산)

채권자: 농업회사법인 다인 주식회사

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

물건의 입지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 간선도로변의 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로, 주변 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 북서측으로 한나루로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로 상태는 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측 및 북동측으로는 세로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

권리관계 분석

경매 구분은 유치권에 의한 경매로, 유치권이 신고되어 있는 물건입니다.

주요 권리 사항으로는 대지권 미등기, 건물만 매각 대상이며, 공동 담보로 진행되었습니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2025년 3월 20일 접수된 주식회사신한개발의 근저당(을1)이며, 이에 따라 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 권리로는 하나파트너주식회사의 소유권보존(갑1) 및 이종순의 소유권이전(양도담보, 갑9)이 있습니다.

채권자 농업회사법인(다인 주식회사)의 강제경매(갑11)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,001,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 및 이용 현황

본건이 위치한 학익동 학익사거리 인근은 상업시설 밀집 지역으로, 유동인구 및 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

건축물대장상에는 존재하지 않으나, 탐문 조사 결과 본 건 3층의 건축허가사항은 제1종 근린생활시설(의원)으로 파악되었습니다.

이는 병원, 의원, 기타 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

주변 편의 및 생활 시설

본 물건은 근린상가로서, 직접적인 주거 편의시설 정보는 제공되지 않습니다.

다만, 상업지대에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 용이하여 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 위험 요소 및 고려사항

* 유치권: 현황조사서에 따르면 건물 내외부에 유치권 행사 중 안내문이 부착되어 있습니다. 현재 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사를 제외한 다른 점유자의 유치권 성립 여부는 불분명하며, 점유 관계가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 대지권 미등기: 토지 사용권에 대한 불확실성이 존재하며, 건물만 매각 대상이므로 대지권 확보를 위한 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 미사용승인 및 공사 중단: 감정평가 시점에 사용 승인을 받지 못한 구분건물로 건축물대장이 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태입니다. 이로 인해 하자 발생 가능성 및 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미완공 상태: 건물 내외부 마감 공사가 일부 이루어지지 않은 상태로, 완공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 변제 및 권리 관계 정리에 있어 복잡성이 있습니다.

7. 종합 의견

물건에 대한 종합적인 평가

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 근린상가로, 유치권 신고, 대지권 미등기, 건축물 미사용승인 및 공사 중단 등 다수의 심각한 하자 및 복잡한 권리관계를 안고 있는 물건입니다. 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물 가치만을 평가한 금액입니다. 유치권으로 인한 분쟁 가능성이 높으며, 대지권 미등기 및 미완공 상태로 인해 추가적인 법적, 재정적 부담이 예상됩니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사, 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

잠재적 투자 가치

* 학익동 지역 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리관계와 미완공 상태로 인해 시장 가격 대비 저렴한 입찰가 기대 가능.

* 상업 시설 입지: 상업지대에 위치하여 다양한 업종의 입점 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

합리적인 입찰가 산정 고려사항

본 건은 유치권, 대지권 미등기, 미완공 및 미사용승인 등 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰가는 감정평가액(307,000,000원)보다 상당 부분 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 위험 요소들을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 약 180,000,000원에서 215,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 매우 초보적인 추정이며, 현장 조사, 유치권 및 법적 문제 해결 비용, 건물 완공 비용 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.