나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [5] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층312호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

교통상황

북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

이용상태

기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경964 (5)

소재지

인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층312호

용도

근린상가

감정가

143,000,000원

토지면적

0. 00㎡ (0.00평)

건물면적

36. 37㎡ (11.00평)

경매구분

유치권에의한경매(부동산)

매각대상

건물만 매각 (대지권 미등기)

2. 입지조건

주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 간선도로변 상업지대로서 주변은 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통

북서측으로 한나루로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

도로

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측 및 북동측으로 세로에 접하는 등 도로 접근성이 양호합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2025년 3월 20일 접수된 주식회사신한개발의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 하나파트너주식회사 소유권보존

* 갑9: 이종순 소유권이전 (양도담보)

* 갑11: 농업회사법인 강제경매 (2025타경964)

인수 또는 주의 요망 권리

* 유치권

본건은 유치권에 의한 경매로 진행 중입니다. 현황조사서상 본 건물에 '유치권 행사 중' 안내문이 여러 건 부착되어 있으며, 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 현재 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 확인됩니다. 그러나 경매 신청인 외 다른 점유자에 의한 유치권 성립 여부는 불분명하며, 유치권의 정확한 성립 여부와 인수 여부는 별도의 법적 검토가 필요합니다.

* 대지권 미등기

본건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권 또는 사용권 확보에 문제가 발생할 수 있음을 의미하며, 향후 대지권 확보 방안 마련이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금이나 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 추후 보증금 반환 또는 차임 지급 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

용도

건축허가사항상 제1종 근린생활시설(의원) 용도로 탐문 조사되었습니다.

주변

"학익사거리" 인근 상업지역으로 다양한 상업 시설이 입점해 있으며, 관련 업종의 입점이 가능합니다. 상업 시설이 밀집된 지역으로 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 편의

상업 지역에 위치하여 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 생활 편의성이 높습니다.

교통 편의

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태

* 사용승인 미필: 건축물대장이 존재하지 않으며, 감정평가 시점에도 사용승인을 받지 못한 상태입니다.

* 공사 중단: 건물이 완공되지 않고 공사가 중단된 상태이며, 일부 마감 공사가 이루어지지 않은 부분이 있습니다.

권리상 하자

* 유치권 존재: 경매 신청인이 유치권을 주장하며 점유 중인 상태로, 유치권의 성립 및 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 대지권 미등기: 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 권리가 명확하지 않아 토지 사용에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

기타

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 추후 임차인 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동의 "학익사거리" 인근에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 사용승인 미필 및 공사 중단 상태의 미완성 건물이라는 치명적인 하자를 안고 있습니다. 또한, 유치권 신고 및 점유, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리관계는 본건의 가치를 크게 저해하는 요인입니다. 건물만 매각됨에 따라 토지 사용 권한 확보에 대한 별도의 검토가 필수적입니다. 이러한 심각한 리스크 요인들을 고려할 때, 본건은 투자를 결정하기에 앞서 매우 신중한 접근과 철저한 실사, 법률 자문이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* "학익사거리" 인근의 상업 지역에 위치하여 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 경매 절차를 통해 잠재적으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (다만, 다수의 리스크를 고려하여 입찰가 산정 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

본건은 사용승인 미필, 공사 중단, 유치권 신고 및 점유, 대지권 미등기 등 중대한 하자가 다수 존재하므로, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 특수 물건의 경우, 잠재적 인수 부담 및 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 일반적으로 감정가의 60~70% 수준 이하 또는 그보다 현저히 낮은 금액에서 입찰을 고려해야 할 수 있습니다. 정확한 입찰가는 이러한 위험 요소를 감안한 면밀한 자체 평가를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.