나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

교통상황

북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

이용상태

기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경964 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 383,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.00㎡ (약 29.35평)

건물지분: 96.998㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 유치권에의한경매(부동산)

채권자: 농업회사법인

특이사항: 유치권, 대지권미등기, 공동담보

주의사항: 1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)

2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.

3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

특수물건정보: 유치권에의한경매, 유치권, 대지권미등기, 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

- 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호

- 사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

- 이용상태: 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

- 공부와의 차이: 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

- 기타참고사항: 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

집합건물 등기부요약:

- 소유권보존: 하나파트너주식회사

- 소유권이전(양도담보): 이종순 (2022-09-22)

- 근저당(말소기준): 주식회사신한개발 (2025-03-20, 1,001,000,000원)

- 강제경매: 농업회사법인 (2025-04-11, 416,482,191원)

- 등기부채권 총액: 1,001,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 학익사거리 북동측 인근에 위치하며, 라제스트빌딩 3층 302호입니다. 주변 지역은 간선도로변에 자리한 상업지대로 상업용 부동산이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

북서측으로 한나루로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로, 남동측 및 북동측으로는 세로에 각각 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 20일에 접수된 주식회사신한개발의 근저당(공동담보목록)입니다. 이 외에 이종순 앞으로의 소유권 이전(양도담보)과 농업회사법인의 강제 경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 이 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현황조사서상으로는 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매 신청인(농업회사법인 다인 주식회사) 외 다른 점유자는 확인되지 않았으나, 점유 관계가 불분명하며 타 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명한 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 지역 분석

본 건물은 집합건물로서 11필지 일단의 토지 위에 건축된 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중에 있습니다. 건축 허가사항상 제1종근린생활시설(의원) 용도로 추정되며, 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 상업 활동이 가능한 지역으로 잠재적 가치가 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인천 미추홀구 학익동 학익사거리 인근은 인천의 주요 교통 요충지 중 하나로, 상업 시설이 발달한 지역입니다. 다양한 소매업, 서비스업, 의료 시설 등이 밀집해 있을 것으로 예상되며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에서 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없었으나, 가축사육제한구역에 해당하여 특정 축산업 관련 시설은 입점이 제한됩니다.

5. 생활정보

본건은 근린상가로서 주거 용도가 아니며, 현재 공사 중단 및 미사용승인 상태입니다. 주변 교통 여건은 양호하나, 현재 공실 상태이므로 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 의미가 없습니다. 완공 및 사용승인 후 주변의 상업 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본건은 '유치권에 의한 경매'로 진행되며, 건물 내부에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있습니다. 경매 신청인 외 점유자 및 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권과 관련된 법적 분쟁 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 인수 부담으로 작용하거나 추가적인 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

6.2. 건축물 미준공 및 대지권 미등기

감정평가 시점 기준으로 본건 건물은 사용승인을 받지 못한 상태이며 건축물대장 또한 존재하지 않습니다. 이는 법적으로 건물을 사용하거나 소유권을 온전히 행사하는 데 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 대지권이 미등기 상태이므로 건물만 매각 대상이 되어 토지에 대한 권리가 분리되어 있음을 유의해야 합니다.

6.3. 공사 중단 및 미완성 상태

건물이 현재 공사가 중단된 상태이며 일부 마감 공사가 이루어지지 않은 점은 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 건물을 완성하기 위해서는 상당한 추가 공사비와 시간이 소요될 것이며, 사용승인을 받는 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동 학익사거리라는 우수한 입지에 위치하고 있음에도 불구하고, 유치권 문제, 건축물 미준공 및 대지권 미등기, 공사 중단이라는 복합적인 리스크를 안고 있는 물건입니다. 특히 유치권의 존재와 불분명한 점유 관계는 낙찰 이후 상당한 법적 부담을 야기할 수 있습니다. 따라서 본건은 일반적인 부동산 경매 물건과는 달리, 철저한 사전 조사와 법률 검토, 그리고 상당한 추가 투자 및 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학익사거리라는 교통 및 상업의 요충지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저가 매수 기회: 현재의 복합적인 문제로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 공사가 완료되고 사용승인이 이루어진다면, 본래의 근린생활시설 용도로 활용하여 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권 행사, 미사용승인, 공사 중단 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 건물만 매각이며 대지권이 별도라는 점, 그리고 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 추가 공사 비용 등을 감안할 때, 감정가 383,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 낙찰 후 건물 완성 비용, 유치권 해결 비용, 그리고 법률 자문 비용 등을 포함한 총 투입 예상 비용과 예상 수익률을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 다만, 현재 시점에서는 이러한 비용 산정이 어렵기에, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.