나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경964
• 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 3층302호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매22계 2025타경964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 3층302호 | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 187,670,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2025타경964 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경964 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 383,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 97.00㎡ (약 29.33평)

건물지분: 96.998㎡ (약 29.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 유치권에의한경매(부동산)

채권자: 농업회사법인 다인 주식회사

특이사항: 유치권에의한경매, 유치권, 대지권미등기

주의사항: 1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)

2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.

3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, "학익사거리" 북동측 인근에 위치한 근린생활시설 건물 내 일부 호실입니다. 주변은 간선도로변을 따라 상업용 부동산이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발한 상업지대입니다. 교통 여건으로는 북서측으로 한나루로에 직접 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적으로 주변 환경은 양호하다고 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 유치권에 의한 경매로 진행되는 물건입니다. 등기부상 권리관계 외에 현황조사서상 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있어 유치권의 존재가 확인됩니다. 매각 대상은 건물만 해당하며, 대지권은 미등기 상태입니다. 현황 조사 결과, 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 외에 다른 점유자는 확인되지 않았으나, 점유 관계가 불분명하고 타 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명한 상황입니다. 따라서 유치권의 성립 여부, 금액, 소멸 시기 등에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 학익동 학익사거리 인근은 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 검색 결과, 인근에 '학익시장'이 있어 재래시장 상권을 이용할 수 있으며, 차량 10분 이내 거리에 홈플러스, CGV, 메가박스 등 대형마트와 멀티플렉스 시설이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 경찰서, 병무지청, 행정복지센터 등 공공기관도 인근에 있어 행정 편의성도 기대할 수 있습니다. 주변 지역은 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로, 잠재적인 고객 접근성이 양호합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 근린생활시설로서 일반적인 주거 시설과는 다르지만, 인근 상업지대 발달로 인해 편의시설 이용이 비교적 편리합니다. 차량 10분 이내 거리에 대형마트, 재래시장, 영화관 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 미추홀구청, 경찰서 등 공공기관 접근성도 양호합니다. 다만, 본건 건물 자체가 사용승인을 받지 못하고 공사가 중단된 상태이므로, 건물 내부의 정상적인 이용이나 편의시설 접근은 제한적일 것입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으며, 그 성립 여부 및 금액에 따라 명도 과정에서 상당한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 사용승인을 받지 못하고 건축물대장도 존재하지 않으며 공사가 중단된 상태이므로, 준공 허가를 받기 위한 추가적인 절차와 상당한 시간 및 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 대지권이 미등기인 상태로 건물만 매각된다는 점 또한 토지 사용에 대한 권리 관계에서 불확실성을 야기할 수 있습니다. 현재 점유 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경964 (2) 물건은 학익사거리 인근 상업지대에 위치하여 입지적 잠재력은 가지고 있으나, 유치권 존재, 건물 미준공 및 대지권 미등기, 공사 중단 상태, 불분명한 점유 등 다수의 중대한 위험 요소를 안고 있는 물건입니다. 감정가는 건물만을 평가한 금액으로, 향후 건물 사용 승인 획득 및 정상화를 위해서는 상당한 추가 투자 비용과 시간이 필요할 것으로 보입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 유치권의 법적 효력, 준공 절차 및 관련 비용, 명도 가능성 등에 대해 전문가와 함께 철저한 사전 조사를 선행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 높은 위험 요소를 동반하고 있으므로, 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 이러한 위험 요소로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. 준공 후 정상적인 상가로 운영될 경우, 학익사거리 인근의 상권 이점을 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히, 유치권 문제가 해결되고 건축물 사용승인이 정상적으로 이루어진다면, 현재의 미완성 상태에서 벗어나 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 하지만, 이는 상당한 추가 비용과 시간을 감수할 경우에 한하며, 투자자의 리스크 감수 능력과 자금 조달 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

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