나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [3] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

교통상황

북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

이용상태

기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경964 (3)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층 303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

* 건물 지분: 82.08㎡ (약 24.83평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각 대상: 기타

* 경매 구분: 유치권에 의한 경매 (부동산)

* 채권자: 농업회사법인 다인 주식회사

* 감정평가액: 324,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변 환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측 및 북동측으로 세로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 주변 시설: 학익시장, 미추홀구청소년센터, 인천미추홀구정신건강복지센터, 인천업사이클에코센터, 미추홀구 시설관리공단, 민방위 대피시설, 공원 등이 소재함.

* 혐오시설: 검색된 정보상으로는 특정 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 국유지 무단 점유 쓰레기 집 관련 기사가 인근 지역에서 보도된 바 있음.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 하나파트너주식회사 (접수일자: 0001-01-01)

* 소유권 이전: 이종순 (접수일자: 2022-09-22, 양도담보)

* 근저당 (말소기준권리): 주식회사신한개발 (접수일자: 2025-03-20, 채권최고액 1,001,000,000원)

* 강제경매: 농업회사법인 (접수일자: 2025-04-11, 채권액 416,482,191원)

* 등기부채권 총액: 1,001,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'만 언급되어 있으며, 별도의 인수되는 권리는 명시되지 않음. 단, 유치권은 별도 검토 필요.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 유치권 관련: 현황조사서에 의하면 본 건물에 '유치권 행사 중' 안내문이 부착되어 있음. 현재 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 외 유치권 행사로 점유 중인 다른 점유자는 확인되지 않아 점유가 불분명하며, 타 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명함.

4. 상권분석

* 건물 이용 상태: 본 건 3층은 공실 상태이며, 건축허가사항상 제1종 근린생활시설(의원)으로 탐문 조사됨.

* 주위 환경: 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루는 지역임.

* 임대 관계: 미상.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 경사지붕, 12층 건물 내 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호 (본건은 303호).

* 사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

* 설비 내역: 공용 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 등. (일부 마감 공사가 이루어지지 않은 상태임)

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 건물 내 '유치권 행사 중' 안내문이 부착되어 있으며, 경매 신청인 외 점유자 및 유치권 성립 여부가 불분명하여 인수 가능성이 존재함.

* 대지권 미등기: 건물만 매각 대상이며, 대지권은 미등기 상태임.

* 미사용승인 건물: 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태임.

* 건물 미완성: 감정평가 시점 기준, 사용승인을 받지 못한 구분건물이며 공사 중단 상태로 내부 마감 공사가 미이루어진 부분이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동 소재 상업지구 내에 위치한 근린상가 건물로, 학익사거리 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 건물이 사용승인을 받지 못하고 공사가 중단된 상태이며, 대지권 미등기, 건물만 매각 대상이라는 점은 주요 특징이자 리스크 요인입니다. 특히 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있고, 점유 및 유치권 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰자가 인수해야 할 위험 요소로 작용할 수 있어 철저한 법적 검토가 필요합니다. 전반적으로 높은 위험도를 수반하는 물건이므로, 입찰 전 현장 답사를 통한 정확한 상태 확인과 법률 전문가와의 상담을 강력히 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 등 법적 문제가 명확히 해결될 경우, 학익사거리 인근 상업지역의 잠재적 가치 활용 가능.

* 미완성 상태로 인한 저가 매수의 기회 (단, 추가 공사비 및 시간 투자는 필수).

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없습니다.

* 최저매각가격은 건물만 평가한 금액이며, 건물만 매각 대상입니다.

* 유치권 인수 여부, 건물 미완성 상태에 따른 추가 공사 비용, 대지권 미등기 해결 방안 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 실사, 법률 자문, 공사비 추산 등의 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 유치권 및 미완성 건물 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.