나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [3] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [3] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경964
• 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 3층303호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매22계 2025타경964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 3층303호 | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 158,760,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2025타경964 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 소재 3층 303호 근린생활시설에 대한 임의경매 물건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경964 (3)이며, 본 물건의 감정가는 324,000,000원입니다.

토지 면적은 0㎡로 기재되어 있으며, 건물 면적은 82.08㎡ (약 24.83평)입니다.

본 경매는 유치권에 의한 경매로 진행되며, 채권자는 농업회사법인 다인 주식회사입니다.

주요 특이사항으로는 유치권 신고, 대지권 미등기, 건물만 매각 대상이라는 점입니다.

주의사항으로는 건물만 매각되며 대지권이 미등기 상태이고, 최저매각가격은 건물만을 평가한 금액입니다.

또한, 본 건은 사용 승인을 받지 못한 구분건물로 건축물대장이 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태입니다.

건물 내외부에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있으나, 경매 신청인 외 유치권 행사 점유자는 확인되지 않아 점유 및 유치권 성립 여부가 불분명한 상황입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, '학익사거리' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 북서측으로 한나루로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 '유치권에 의한 경매'로 진행됩니다. 이는 채권자가 유치권을 신고하고 경매를 신청한 경우에 해당합니다.

가장 중요한 권리관계는 '대지권 미등기'와 '건물만 매각'이라는 점입니다. 이는 매수인이 건물에 대한 소유권만을 취득하게 되며, 토지에 대한 권리(대지권)는 별도로 확보해야 하거나 법적 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

최저매각가격은 건물분에 대해서만 평가된 금액이므로, 추후 대지권 문제 해결에 대한 비용을 고려해야 합니다.

또한, '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 경매 신청인(농업회사법인 다인 주식회사) 외 다른 유치권자의 존재 및 그 성립 여부는 불분명하므로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

경매 신청인 외 별도의 유치권 신고나 법적 분쟁 가능성도 잠재하고 있어, 권리 관계의 복잡성을 내포하고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 학익동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 학익시장 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업용 부동산이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

특히, 인천지방법원 및 법조타운이 인근에 있어 관련 수요층의 이용 가능성이 있으며, 학익시장 등 전통 시장과도 근접하여 상권의 다양성을 더합니다.

다만, 학익시장 자체의 노후화 및 시설 현대화 필요성에 대한 지적이 있어, 주변 상권의 전반적인 활성화 정도는 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 차량 10분 이내 거리에 홈플러스, CGV, 메가박스 등 대형 쇼핑 및 문화시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 경찰서, 병무지청, 행정복지센터 등 공공기관이 인접해 있어 행정 이용이 편리합니다.

교통 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 교육 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 상업지역임을 감안할 때 생활 편의 시설 및 교통망은 잘 갖추어진 편으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '건물만 매각' 및 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 매수인이 토지에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 있으며, 추후 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 높습니다.

'사용 승인을 받지 못한 건물'로 건축물대장이 존재하지 않고 공사가 중단된 상태라는 점은 건물 자체의 활용에 큰 제약이 됩니다.

'유치권' 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하고 경매 신청인 외 추가적인 유치권 분쟁 가능성이 있어 법적 리스크가 상당합니다.

건축물대장 부재 및 공사 중단 상태로 인해 건물 상태를 정확히 파악하기 어렵고, 하자 보수 및 완공에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

미추홀구 학익동 일대에서 폐기물 적환장 이전 추진으로 인한 지역 주민들의 반발 사례가 있어, 주변 환경 변화 가능성에 대한 주시가 필요합니다. (단, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음)

7. 종합 의견

본 물건은 상업 지역 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 부동산 경매 물건 중에서도 권리 관계가 매우 복잡하고 법적 리스크가 높은 편입니다.

건물만 매각되고 대지권이 미등기인 상태이며, 사용 승인이 나지 않은 미완공 건물이라는 점은 명확한 단점입니다.

또한, 유치권 신고로 인한 법적 분쟁의 가능성은 낙찰 후에도 해결해야 할 중요한 과제입니다.

따라서, 본 건은 철저한 권리 분석과 함께 법률 전문가의 자문을 바탕으로, 향후 건물 완공 및 대지권 확보를 위한 상당한 시간과 비용 투자를 감수할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 인천 미추홀구 학익동 '학익사거리' 인근에 위치하여 상업지대의 이점을 가집니다.

향후 개발 가능성: 미완공 상태이지만, 법조타운 인근 개발 사업 등과 연계하여 향후 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

상업 활동 지역: 주변에 다양한 상업 시설 및 관공서가 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이합니다.

부동산 경매 시장의 특성상, 리스크를 감수하고 저가에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계