나이스옥션 법원경매 안양 2024타경2518 [1] 경기도 과천시 별양동 1-10 렉스타운 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 과천시 별양동, 지하철 4호선 정부과천청사역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업업무시설, 관공서 등이 혼성되어 있음.

교통상황

가로망이 잘 정비되어 있고, 지하철 4호선 정부과천청사역까지 500미터 이내의 거리로서 간선도로 및 대중교통시설 접근성 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평)스라브지붕 13층 건물의 제13층으로서 외벽은 돌붙임, 강화유리 등이고, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샛시창호임.

이용상태

오피스텔 용도의 건물로서, 주거용 구조를 갖춘 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형 평지로서, 용도복합(근린생활시설, 업무시설) 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

3면이 각각 중로, 소로 및 보행자전용도로에 접하여 접근성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2015-05-19), 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-29), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인 및 외국단체 포함)이 매수자인 주택),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 과천시 전역 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임. ② 이 건 건물은 중2층구조로서 하층과 상층으로 구분되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이 건 건물은 중2층 구조로서 하층과 상층으로 구분되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 경기도 과천시 별양동 1-10 렉스타운 13층1302호에 대한 물건 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 상세 내역

* 사건번호: 안양지원 2024타경2518 (1)

* 소재지: 경기도 과천시 별양동 1-10 렉스타운 13층1302호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 2,180,000,000원

* 토지 면적: 36.52㎡ (약 11.05평)

* 건물 면적: 179.40㎡ (약 54.27평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.3. 건물 구조 및 특징

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평)스라브지붕 13층 건물 중 제13층임.

* 내외부 마감: 외벽은 돌붙임, 강화유리 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등, 창호는 샛시창호임.

* 건물 규모: 총 13층 건물이며, 본 물건은 13층에 위치. 지하 5층까지 있음. 총 123세대로 구성됨.

* 내부 구조: 본 건물의 중2층 구조로 하층과 상층으로 구분되어 있음.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 과천시 별양동, 지하철 4호선 정부과천청사역 북동측 인근에 위치.

* 주변은 아파트단지, 상업업무시설, 관공서 등이 혼성된 지역임. 특히 정부과천청사 및 과천시청 등 다수의 관공서가 인접해 있음.

2.2. 교통 및 접근성

* 가로망이 잘 정비되어 있으며, 지하철 4호선 정부과천청사역까지 도보로 약 500미터 이내 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호함.

* 3면이 각각 중로, 소로 및 보행자전용도로에 접하여 차량 접근성 또한 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 접근 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상에 한함).

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

* 경매 종류: 부동산 임의경매.

* 채권자: 유OO (주채무자 또는 담보권 실행자).

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 총 채권액)

* 말소기준권리: 을5. 하나은행 근저당권 (2011년 02월 01일 접수, 채권 최고액 1,200,000,000원).

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,042,000,000원.

* 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당, 압류, 경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금/차임, 인수 여부)

* 총 9명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 다만, 다음 임차인들의 보증금 또는 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 안 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-12-27)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-18)

* 업안중만 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 이에 대한 개요는 별도 기재가 없습니다.

4. 상권 및 시장 분석

4.1. 지역 상권 특성

* 과거 정부 과천청사 인근의 공무원 수요에 기반한 상권이었으나, 정부 기관 이전으로 인해 상권이 침체기를 겪었으며, 현재는 젊은 층을 타겟으로 하는 프랜차이즈 중심으로 변화하고 있습니다.

* 아파트 단지, 상업 업무시설, 관공서가 혼합된 지역으로, 배후 수요와 직장인 수요가 공존합니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

* 제공된 최근 매매 거래 정보는 다음과 같습니다 (단위: 만원).

* 2025-04-10 거래: 30,700만원 (면적 42.96㎡) -> 약 714.6만원/㎡

* 2024-11-07 거래: 36,000만원 (면적 53.14㎡) -> 약 677.5만원/㎡

* 2026-03-19 거래: 50,000만원 (면적 64.36㎡) -> 약 777.2만원/㎡

* 위 거래 사례들은 본 건의 면적(179.40㎡)보다 작은 규모의 오피스텔 거래입니다.

4.3. 건물 내 매매 사례 비교

* 본 건의 건물 면적은 179.40㎡ (약 54.27평)으로, 제공된 JSON 매매 사례(약 43~64㎡)보다 약 2.8배에서 4.2배 더 큰 면적입니다.

* 이러한 면적 차이로 인해 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 그러나 제공된 시세 동향은 해당 건물 내 오피스텔의 전반적인 시장 가격 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 거래된 작은 면적대의 오피스텔의 최고 가격은 약 777만원/㎡ 수준입니다.

5. 생활 및 편의 정보

5.1. 주변 편의 시설

* 정부과천청사역 인근에 위치하여 상업 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 금융, 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 과천시청, 과천보건소, 과천소방서, 과천경찰서 등 다수의 관공서가 인접해 있어 행정 업무 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 주변에 아파트 단지와 함께 상업시설이 혼재되어 있습니다.

* 단지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. (관련 검색 결과, 과천시자원정화센터 등 환경 관련 시설은 해당 물건지에서 다소 떨어진 지역에 위치함을 확인하였습니다).

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복합적인 권리관계로 인해 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 구조 및 내부 상태

* 건물이 중2층 구조로서 하층과 상층으로 구분되어 있어, 내부 공간 활용 및 구조에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 용도이나 주거용으로 탐문되므로, 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 차이 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 명도 가능성

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 보이나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점과 전입일자/사업일자 정보가 누락된 경우가 있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 법규 및 규제

* 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다 (주택 용도, 외국인 매수 등 특정 조건에 한함).

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점

* 정부 과천청사 인근의 관공서 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 지하철 4호선 정부과천청사역에서 도보 가능한 거리에 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 소유권 확보가 가능합니다.

7.2. 물건의 약점

* 정부 기관 이전으로 인해 과거 대비 상권의 활력이 다소 떨어진 측면이 있습니다.

* 중2층 구조와 같이 내부 공간의 특이사항이 존재합니다.

* 일부 임차인의 정보가 불명확하여 명도 과정에서 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

7.3. 전반적인 평가

본 물건은 경기도 과천시의 중심 행정 및 상업지구에 위치하며, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 비록 과거 상권의 변화와 건물 구조의 특수성, 불명확한 임차인 정보 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재하지만, 감정가 21.8억원을 고려했을 때 향후 시세 상승 및 활용 가능성을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 정부 과천청사 및 주요 관공서 인접으로 인한 안정적인 직장인 수요 확보.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 인접 입지.

* 상업지역에 위치하여 오피스텔로서의 투자 가치 또는 주거용 활용 가능성.

* 넓은 전용 면적(179.40㎡)을 활용한 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

* 제공된 최근 매매 사례(소형 면적 기준)의 최고 가격은 약 777만원/㎡ 수준입니다. 이를 본 건의 면적 179.40㎡에 적용하면 약 139억원이라는 높은 금액이 산출되나, 이는 면적 차이가 크므로 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 이를 바탕으로 산출된 평균 가격 약 12.97억원(179.40㎡ * 약 723만원/㎡)은 감정가 21.8억원 대비 현저히 낮아, 본 건의 실제 가치를 정확히 반영하기 어렵다고 판단됩니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

* 감정가: 21.8억원

* 등기부채권 총액: 30.4억원

* 본 건의 감정가 21.8억원과 등기부상 총 채권액 30.4억원을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진 확보 및 수익률을 고려한 최적 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 17.4억원 ~ 19.6억원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

9.3. 참고사항

* 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 세부 상태 및 명도 용이성 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.