나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109174 [2] 경기도 군포시 부곡동 OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 ""의왕역(지하철 1호선)"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 군포첨단일반산업단지 내 지식산업센터, 공장과 함께 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층 제에이-113호, 114호, 115호로서,
[사용승인일 : 2021.07.28]

외벽 : 복합판넬, 강화유리 및 일부 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로) 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2017-07-28), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2025-09-04(2년), 의왕군포안산 공공주택지구) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제에이113호~제에이115호는 공실상태이며, 그 중 제에이114호~제에이115호는 각 호수 간의 경계벽이 없이 일체를 이루고 있으나, 건축물 현황도 및 출입문 상단의 호수판등으로 각 호수 간의 경계 및 위치 확인이 가능.
등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 지목이 '대'로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인원 상의 지목은 '공장용지'로 서로 달리 기재되어 있음.
복구비용이 발생할 수 있음
재매각임, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안양지원 2024타경109174 (2)

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 1층 에이-114호

용도: 근린상가

감정가: 393,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각임

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.39㎡ (약 3.44평)

건물면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터

사용승인일: 2021년 07월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층

건물 주용도: 지식산업센터, 공장 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 군포시 부곡동에 위치하며, 주위는 군포첨단일반산업단지 내 지식산업센터, 공장과 함께 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 의왕역이 북서측 근거리에 위치하여 접근성이 양호합니다. 본 건의 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로) 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적 지목은 '대'로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인원 상의 지목은 '공장용지'로 서로 다르게 기재되어 있어 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

본 건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 과밀억제권역 등에 속하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

등기사항전부증명서 상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2022년 04월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 주요 등기 내역

* 소유권이전 (2021-12-24, 주식회사요산요수)

* 소유권이전 (2022-04-27, 권민정)

* 근저당권 (2022-04-27, 중소기업은행, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (현대캐피탈, 롯데카드, 경기신용보증재단) - 말소

* 압류 (안양세무서장, 원주세무서장, 동울산세무서장) - 말소

* 임의경매 (2024-10-22, 에이치에프아이삼삼유동화전문) - 말소

등기부채권 총액은 1,820,027,978원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터로, 2021년 7월 28일 사용승인되었습니다. 철근콘크리트구조로, 13층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현재 기준시점에서는 공실 상태입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 군포첨단일반산업단지는 지식산업센터와 공장이 밀집된 지역으로, 배후 수요는 주로 산업단지 종사자 및 인근 주거 단지 주민들로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 공원 등 휴식 공간도 가까이 있습니다.

5.2. 교통시설

지하철 1호선 의왕역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

* 공실 상태: 본 물건(제에이114호)은 현재 공실 상태이며, 인접 호실(제에이113호, 제에이115호)과 함께 사용 중으로 경계벽이 없는 일체형으로 이용되고 있습니다.

* 지목 불일치: 등기사항전부증명서 상 지목('대')과 토지이용계획확인원 상 지목('공장용지')이 상이하여, 이에 따른 복구 비용 또는 행정적 절차상의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이전에 매각이 진행되었으나, 매수인 미확정 또는 계약 불이행 등으로 재매각되는 물건입니다.

6.2. 주변 환경 리스크

군포첨단일반산업단지 내 위치하므로, 산업단지 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 군포시 부곡동에 소재한 군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터 내 1층 근린상가(에이-114호)입니다. 2021년 신축된 건물로 외관 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 의왕역 역세권에 위치하며 산업단지 내에 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 현재 공실 상태이고, 인접 호실과 경계벽 없이 통합 사용 중이며, 등기부상 지목과 토지이용계획상 지목이 불일치하여 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 의왕역(1호선)을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 군포첨단일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업종의 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소 예정이므로, 권리관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 393,000,000원입니다. 재매각 물건임을 감안할 때, 최초 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 지목 불일치로 인한 복구 비용 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 공실 원인 파악 및 회복 가능성, 예상 복구 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 낙찰가율을 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.