나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109174 [3] 경기도 군포시 부곡동 OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 ""의왕역(지하철 1호선)"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 군포첨단일반산업단지 내 지식산업센터, 공장과 함께 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층 제에이-113호, 114호, 115호로서,
[사용승인일 : 2021.07.28]

외벽 : 복합판넬, 강화유리 및 일부 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로) 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2017-07-28), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2025-09-04(2년), 의왕군포안산 공공주택지구) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제에이113호~제에이115호는 공실상태이며, 그 중 제에이114호~제에이115호는 각 호수 간의 경계벽이 없이 일체를 이루고 있으나, 건축물 현황도 및 출입문 상단의 호수판등으로 각 호수 간의 경계 및 위치 확인이 가능.
등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 지목이 '대'로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인원 상의 지목은 '공장용지'로 서로 달리 기재되어 있음.
복구비용이 발생할 수 있음
재매각임, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경109174 (3)

* 소재지: 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 1층 에이-115호 (신주소: 경기도 군포시 군포첨단산업2로7번길 8 (부곡동))

* 건물명: 군포 에이스 더블유밸리

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층

* 전유부 호수: 제1층 에이-113호, 114호, 115호 (건축물 현황도상 일체로 이용 가능)

* 용도:

* 현황상: 제2종근린생활시설(일반음식점) (공부상 등재)

* 건축물대장상 주용도: 공장, 기타 용도: 지식산업센터 (JSON 데이터 확인)

* 소재지 기재상: 근린상가

* 토지면적: 11.39㎡ (약 37.65평)

* 건물면적: 35.22㎡ (약 116.43평)

* 감정가: 393,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 07월 28일

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 부곡동 소재 의왕역(지하철 1호선) 북서측 근거리

* 주위환경: 군포첨단일반산업단지 내에 위치하며, 지식산업센터, 공장, 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건의 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로) 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 27일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1)

* 권리사항: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없음. (지상권 관련 개요 정보는 있으나, 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 건물 분류: 군포첨단일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터 건물임.

* 위치적 이점: 의왕역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 산업단지 내 유동인구를 배후로 할 수 있는 상가임.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 지식산업센터 및 근린생활시설이 존재하여 경쟁이 있을 수 있음.

* 공실 현황: 제1층 에이-113호, 114호, 115호는 현재 공실 상태로, 임대 활성화에 따른 공실 위험 관리가 필요함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호한 편임.

* 대중교통: 1호선 의왕역 및 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통 접근성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 용도 및 지목 불일치:

* 등기사항전부증명서 상 대지권의 지목은 '대'로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인원 상의 지목은 '공장용지'로 서로 다르게 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 소명 및 확인이 필요함.

* 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 건축물대장상 주용도(공장, 지식산업센터)가 상이하여, 향후 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있음.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 최초 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

* 내부 구조: 제1층 에이-114호와 115호 간 경계벽이 없이 일체를 이루고 있어, 추후 원상 복구 또는 내부 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 복구 비용 발생 가능성: 명시적으로 복구 비용이 발생할 수 있다는 점이 고지되었으므로, 관련 비용을 사전 산정해야 함.

* 공실 및 임대관계 미상: 현재 공실 상태이며 임대관계가 불분명하여, 실제 명도 및 임대차 설정 시 추가적인 조사와 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터 내 상가로, 의왕역 인근의 교통 편리성과 산업단지 배후 수요를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 공부상 용도와 건축물대장상 주용도의 불일치, 등기부상 대지권 지목과 토지이용계획상 지목의 상이함은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로 반드시 사전 확인 및 법률 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점, 내부 경계벽 없이 일체로 이용되는 점, 복구 비용 발생 가능성이 있다는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익률을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 7월 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태임.

* 산업단지 내 입지: 군포첨단일반산업단지 내 종사자 및 기업을 대상으로 하는 상권 잠재력 보유.

* 교통 접근성: 1호선 의왕역 및 주요 도로 인접으로 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 분석이 용이함 (모든 권리 소멸).

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 최저매각가격, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 복구 비용, 용도 및 지목 불일치 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 393,000,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (최저매각가격이 감정가와 동일하다는 가정 하에 78,600,000원)

본 건은 재매각 물건이며, 용도 및 지목 불일치, 복구 비용 발생 가능성 등 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 재매각 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건 특성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.