나이스옥션 법원경매 부천 2024타경35789 [1] 경기도 김포시 마산동 659-12 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경35789 [1] 경기도 김포시 마산동 659-12 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경35789
• 주소: 경기도 김포시 김포한강8로148번길 64
• 용도: 근린주택

부천지원 경매3계 2024타경35789 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강8로148번길 64 | 감정가: 2,037,219,000원 | 최저가: 2,037,219,000원 | 용도: 근린주택

1. 부천지원 2024타경35789 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경35789 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 659-12

용도: 주/상용건물

감정가: 2,037,219,000원

토지 면적: 332.90㎡ (약 100.72평)

건물 면적: 597.10㎡ (약 180.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.특이사항 및 주의사항

일괄 매각 물건입니다.

건축물 현황도와 달리 1층은 2개 호실로 구분되어 있으며, 건축물 현황도상 옥탑이 있으나 4층(401호, 402호)의 복층으로 이용되고 있습니다. (감정평가서 및 현황조사서 참고)

일반 건축물 대장에 위반건축물 표시(2~4층 무단대수선: 5가구 → 13가구) 등재되어 있습니다.

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

도시지역, 제1종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(예그린유치원), 절대보호구역(에이스숲유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자인 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다.

경매 절차상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 실제 입찰 전 등기부등본 및 관련 권리 분석 자료를 상세히 검토해야 합니다.

건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분이 있어, 향후 이행강제금 부과 가능성 등 행정적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주/상용 건물로, 1층은 근린생활시설로 이용 중이며 2개 호실로 구분되어 있습니다.

주위가 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 기본적인 수요층은 확보될 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 및 주변 입주 물량 증가에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

가장 가까운 초등학교는 은여울초등학교이며, 유치원도 인근에 다수 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 인근 지역 이동이 용이합니다.

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 2~4층의 무단 대수선으로 인한 가구 수 변경(5가구 → 13가구)은 철거, 이행강제금 부과 등의 시정명령이 내려질 경우 상당한 비용과 번거로움이 발생할 수 있습니다.

불법 건축물 관련 사항은 반드시 확인하고, 시정 완료 또는 관련 부담금 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포 마산동에 위치한 주/상용 건물의 경매 물건입니다. 입지 조건은 초등학교 및 주거, 상업 시설 인근으로 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 좋습니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물로 등재된 점이 가장 큰 하자이며, 이는 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 5가구에서 13가구로 무단 증축/개조된 부분은 철거 또는 원상복구 명령이 내려질 경우 막대한 비용이 발생할 수 있습니다.

주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 안정적인 임대 수익을 기대하기보다는 명도 및 위반건축물 처리 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

인근 지역의 개발 가능성 및 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 용도로 전환할 수 있다면, 건물 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

다만, 해당 문제 해결에 대한 명확한 방안과 비용 산출이 선행되어야 하며, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

감정가는 20억 3천여만원 수준이지만, 위반건축물 관련 이슈로 인해 실제 낙찰가는 이를 크게 하회할 가능성이 높습니다.

주변 시세 및 위반건축물 처리 비용을 면밀히 분석하여, 합리적인 가격으로 접근한다면 재건축 또는 리모델링을 통한 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 검색 결과

경기도 김포시 마산동 659-12 일대를 검색한 결과, 주변에 초등학교, 유치원, 근린생활시설, 주거 단지 등이 위치하고 있습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 위치에 따른 주변 혐오시설 존재 여부는 현장 방문 시 더욱 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

부천지원 경매3계