나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [7] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 정종훈로부터 공사대금채권 금 60,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 2. 12.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2. 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경44172 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경인북부수산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 8층801호

건물명: 디오시티 (Dio City)

용도: 오피스텔

사용승인일: 2023년 08월 04일

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 8층 801호

건물면적: 69.45㎡ (약 21.01평)

토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

토지지분: 30.199㎡ (약 9.13평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 400,000,000원 (4억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물대장 요약

주요 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층: 8층

전용면적: 69.45㎡

주용도: 업무시설 (디오시티 내 공동주택 및 업무시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남동측 인근 지역입니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로 및 토지 이용

본건은 남측으로 소로(지선)에 접해 있으며, 인접지와 등고 평탄한 세로장방형 토지 위에 "디오씨티"(공동주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 현황

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 05월 10일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,929,000,000원이며, 주요 권리로는 경인북부수산업협동조합의 근저당 (2,904,000,000원)이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 유치권 신고 현황

* 정종훈: 공사대금채권 금 60,000,000원을 위하여 2025년 02월 12일 유치권신고서 제출. 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 해든종합건설: 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 2024년 11월 15일 유치권신고서 제출. 성립 여부는 불분명합니다.

두 건의 유치권 신고는 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 부천대학교 인근에 위치하여 학생 및 젊은층의 유동인구가 예상됩니다.

4.2. 시장 동향

현재 시세 분석 결과, 주변 오피스텔의 매매 및 임대 시세는 다양하게 형성되어 있으며, 본 물건과 유사한 면적의 소형 오피스텔은 1억원 후반대에서 2억원 초반대 매물이 확인됩니다. (검색 결과,,, 참고). 이는 감정가 4억원 대비 시세가 낮은 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설 및 판매시설이 소재하고 있습니다. (검색 결과 참고)

5.3. 교육 시설

부천대학교가 인근에 있어 관련 수요층이 존재합니다. 또한, 해당 지역은 부천대학교를 포함한 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설)

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 다수 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 부천시 삼정동에 있었던 소각장이 문화예술공간인 '부천아트벙커B39'로 재탄생한 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다. (검색 결과,,,, 참고)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 미확인

정종훈(6천만원) 및 주식회사 해든종합건설(5.1억원)의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 있으며, 이는 상당한 금액에 해당합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 2,929,000,000원으로 감정가 4억원 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 별도등기

특수물건정보에 공동담보, 별도등기 사항이 기재되어 있어, 정확한 권리 관계 확인 및 추가적인 조사(법원 현황 조사, 매각 물건 명세서 등)가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 부천대학교 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 두 건의 유치권 신고가 있어 그 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2023년 사용 승인된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

8.2. 위치적 이점

부천대학교 인근이라는 점은 학생 및 젊은 직장인 등을 대상으로 하는 임대 수요를 확보하는 데 긍정적입니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 가능성

현재 감정가 4억원 대비 주변 유사 오피스텔의 시세가 1억원 후반에서 2억원 초반으로 형성되어 있어, 유치권 관련 리스크 해소 시 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (검색 결과,,, 참고)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 4억원입니다.

주변 오피스텔 시세는 전용면적 69.45㎡ (약 21평) 기준, 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다. (검색 결과,,, 참고)

본 물건은 두 건의 유치권 신고(총 5.7억원)가 있으며, 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 감정가보다 훨씬 높아지므로, 유치권의 성립 가능성 및 실제 인수 금액을 철저히 조사해야 합니다.

만약 유치권이 성립되지 않거나, 인수 부담이 크지 않은 경우, 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 현 시세와 낙찰 후 명도 및 수리 비용, 유치권 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 2억원 ~ 2억 8천만원 사이로 판단됩니다.

다만, 유치권 성립 여부에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 법원 서류 확인을 통해 정확한 정보를 파악하시기 바랍니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.