나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [6] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 김관영로부터 공사대금채권 금 40,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 1. 23.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2. 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
3. 주식회사 더채움으로부터 공사대금채권 금 80,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 12. 23.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경44172 (6)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 7층701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 400,000,000원

* 토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

* 토지지분: 30.199㎡ (약 9.14평)

* 건물면적: 69.45㎡ (약 21.01평)

* 건물지분: 69.45㎡ (약 21.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남동측 인근 지역입니다.

* 주변환경: 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 7층 701호이며, 사용승인일은 2023년 8월 4일입니다. 외벽은 스타코 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 도로: 본건 남측으로 소로(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 대상 토지는 준주거지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 소유권 보존 등기상 권리자는 정지우 외 1명입니다.

* 말소기준권리: 경인북부수산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2024.05.10, 채권액: 2,904,000,000원)으로, 이는 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리:

* 경기신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024.05.30, 채권액: 25,000,000원)

* 부천시 압류 (접수일자: 2024.10.21)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,929,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 "부천대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 분포하고 있습니다.

* 2023년 8월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(디오시티) 내에 위치하여 현대적인 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 대학가 상권의 일부 특성을 가지며, 오피스텔 및 근린생활시설의 분포를 고려할 때 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 검색 결과, 부천역 푸르지오시티와 같은 주변 오피스텔들의 실거래가 및 시세 정보가 확인되었으며, 유사 면적대의 오피스텔은 대략 7천만원대에서 1억원 초반대까지 거래되는 것으로 나타났습니다. 이는 본건의 전용 면적이 69.45㎡(약 21평)임을 감안할 때, 비교적 높은 가격대를 형성할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 판매시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 보통 수준으로 파악됩니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: "부천대학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 건물 관련 시설: 위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고:

* 김관영: 공사대금 40,000,000원을 이유로 2025년 1월 23일 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 해든종합건설: 공사대금 510,000,000원을 이유로 2024년 11월 15일 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 더채움: 공사대금 80,000,000원을 이유로 2025년 12월 23일 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 상기 유치권 신고들은 모두 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 법원에서는 매각으로 소멸될 권리로 판단하고 있을 가능성이 높습니다.

* 높은 총 채권액: 경인북부수산업협동조합의 근저당 채권을 포함한 총 채권액이 2,929,000,000원에 달하여, 이로 인해 경매가 진행되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하기 위한 검색 결과, 부천시 대장동 지역에 자원순환센터(소각장) 관련 시설이 언급되나, 본 물건 소재지(심곡동)와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 8월 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로, 부천시 원미구 심곡동의 부천대학교 인근에 위치하고 있습니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 가압류 및 압류가 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 공사대금과 관련된 다수의 유치권 신고가 접수되어 있으며, 이들의 성립 여부가 불분명하다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 현재로서는 이러한 유치권들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 판단은 입찰 전 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 8월 사용승인을 받아 건물 노후도가 낮고 최신 설비를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 역세권 잠재력: 부천역 인근으로, 검색된 유사 오피스텔들의 시세 정보를 감안할 때 가격 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 임차인 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 400,000,000원입니다. 유사 면적(69.45㎡)의 오피스텔 실거래가 및 현재 호가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 인근 지역 오피스텔은 대략 380,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다.

건축물 자체의 신축성, 부천대학교 인근의 입지, 임차인 보증금 미인수 등 긍정적인 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 공사대금 관련 유치권 신고가 다수 존재하고 그 성립 여부가 불분명한 점은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 390,000,000원에서 410,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 유치권 관련 법적 판단 결과 및 당시 시장 상황을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.