나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주식회사 로고스이엔지로부터 공사대금채권 금 59,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 9. 30.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2.주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2024타경44172 (2) 사건으로, 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21번지 디오시티 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 458,000,000원이며, 토지 면적은 30.03㎡(약 9.08평), 건물 면적은 69.05㎡(약 20.89평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 경인북부수산업협동조합입니다.

건물 사용승인일은 2023년 8월 4일로 비교적 신축입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 남측으로 소로(지선) 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준주거지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 10일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(금 2,904,000,000원)입니다.

이 외에 경기신용보증재단의 가압류, 부천시의 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 2,929,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

특이사항으로 공동담보 및 별도등기가 존재합니다.

주식회사 로고스이엔지로부터 공사대금채권 금 59,000,000원을 위하여, 그리고 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 심곡동 지역은 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

부천대학교 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물이 공동주택 및 업무시설 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 다양한 임대 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

편의시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 판매시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 부천대학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함됩니다.

주거환경: 주변에 다양한 주거 형태(다세대주택, 오피스텔 등)가 분포하고 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재: 주식회사 로고스이엔지와 주식회사 해든종합건설이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 해든종합건설의 채권액 5.1억원은 상당한 금액이므로 주의가 필요합니다.

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동담보로 묶여 있어, 해당 공동담보물의 경매 결과가 본 물건의 가치 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기된 채권 및 신고된 유치권 채권을 합산할 경우, 감정평가액을 초과하는 규모이므로 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 심곡동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 부천대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 상당한 금액의 유치권 신고가 그 성립 여부가 불분명한 상태로 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

또한, 신고된 유치권 채권액 총액이 감정평가액을 상회하는 높은 수준이므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 부분은 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

입지: 대학가 인근에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

잠재적 시세 차익: 높은 권리 관계와 불분명한 유치권으로 인해 경매 과정에서 시세 대비 저평가될 가능성을 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 주변의 유사 건물(2000-2002년식 다세대주택)의 면적별 매매가는 3.3㎡당 약 837만원에서 1,090만원 수준입니다.

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물로, 이러한 연식 차이와 건물 자체의 신축성을 고려할 때 감정평가액(458,000,000원)은 이를 반영한 것으로 보입니다.

하지만, 감정평가액을 초과하는 규모의 유치권 신고가 존재하여 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

이러한 높은 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

신축 프리미엄을 일부 반영하되, 불확실한 권리 관계에 대한 충분한 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.