나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [4] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 안서현로부터 공사대금채권 금 50,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 1. 23.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2. 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경44172 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인북부수산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 5층501호

건물명: 디오시티

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 (사용승인일: 2023.08.04)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택/오피스텔) - 공부상 주용도는 업무시설이나, 공동주택, 업무시설로 복합 기재되어 있으며, 이용상태에 따라 다세대주택 또는 오피스텔로 등재되어 있음.

1.3. 면적 및 토지이용

토지면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

토지 지분: 30.026㎡ (약 9.08평)

건물 면적 (전용면적 추정): 69.05㎡ (약 20.89평)

건물 지분: 69.05㎡ (약 20.89평)

토지이용계획: 준주거지역, 방화지구, 소로 3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 458,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

건축물대장상 표기된 용도지역은 준주거지역이며, 방화지구, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

말소기준권리: 을1 근저당 (접수일자: 2024-05-10, 권리자: 경인북부수산업협동조합)

주요 권리사항:

* 소유권보존: 정지우 외 1명 (접수일자: 0001-01-01)

* 근저당: 경인북부수산업협동조합 (접수일자: 2024-05-10, 권리금액: 2,904,000,000원) - 공동담보목록

* 가압류: 경기신용보증재단 (접수일자: 2024-05-30, 권리금액: 25,000,000원)

* 임의경매: 경인북부수산업협동조합 (접수일자: 2024-07-03, 권리금액: 2,538,133,085원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류: 부천시 (접수일자: 2024-10-21, 2건)

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액: 2,929,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 보증금 또는 차임이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 소규모 근린생활시설 및 판매시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 물건지 주변은 주로 주거시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설이나 대규모 공장 지역은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시 삼정동에 운영되었던 쓰레기 소각장이 현재는 문화 공간(부천아트벙커B39)으로 재탄생했으며, 이는 해당 지역에서 과거 환경 문제에 대한 인식이 있었음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 근린생활시설 및 판매시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"부천대학교"가 인근에 소재하고 있어 관련 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고 현황

* 안서현: 50,000,000원 (2025.01.23. 유치권 신고서 제출, 성립 여부 불분명)

* 주식회사 해든종합건설: 510,000,000원 (2024.11.15. 유치권 신고서 제출, 성립 여부 불분명)

상기 유치권 신고 금액 총액은 560,000,000원으로, 이는 감정가 458,000,000원을 초과하는 금액입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나 공동주택, 업무시설로 복합 기재되어 있으며, 실제 이용 상태에 따라 다세대주택 또는 오피스텔로 사용될 수 있습니다. 실제 현황과 공부상 내용의 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 이용 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 특이사항 (미상 임대관계 등)

임대관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 막대한 채권 총액과 더불어 감정가를 상회하는 유치권 신고가 접수되어 있어 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 유치권의 성립 여부가 본건의 가치와 투자 성공 여부를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다. 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 유치권 리스크로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 8월 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 입지: 부천대학교 인근으로 대학생 및 관련 종사자 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 토지 사용에 대한 별도 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 458,000,000원이나, 560,000,000원에 달하는 유치권 신고액이 성립될 경우, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회할 것으로 판단됩니다. 유치권의 성립 여부, 법원의 판단, 그리고 향후 소송 결과 등을 면밀히 검토한 후, 위험 감수 수준에 따라 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 2026년 3월에 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세가 1.8억 ~ 2.35억 원 수준으로 형성된 점을 감안하면, 신축 건물임을 고려하더라도 유치권 리스크를 감안한 입찰가는 더욱 낮게 책정될 가능성이 높습니다. 따라서, 투자자는 유치권의 실체 및 법적 효력을 철저히 조사하고, 최악의 상황을 가정한 전략 수립 후 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.