나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 김성수로부터 공사대금채권 금 125,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 1. 16.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2. 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경44172 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 2층 201호

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2023년 8월 4일 (신축 건물)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주요 용도 '업무시설', 기타 용도 '공동주택, 업무시설'로 기재되어 있어, 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 사용 중일 가능성이 높음)

감정가: 4억 5,800만원

토지면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물면적: 69.05㎡ (약 20.89평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 복합 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건은 남측으로 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

지역지구: 준주거지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 10일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 29억 4백만원)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 소멸될 권리입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 보존: 정지우 외 1명

* 근저당권: 경인북부수산업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 경기신용보증재단 (말소)

* 근저당권 (공동담보): 한선경 (말소)

* 압류: 부천시 (말소)

총 채권액: 약 30억 2천 9백만원에 달합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

유치권 신고:

* 김성수: 공사대금 1억 2천 5백만원 (2025. 1. 16. 제출)

* 주식회사 해든종합건설: 공사대금 5억 1천만원 (2024. 11. 15. 제출)

※ 상기 유치권 신고는 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인이 없거나, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

건물: "디오시티"라는 명칭을 사용하며, 2023년 8월 4일에 사용승인된 신축 건물입니다.

주변 환경: 부천대학교 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 포함된 최근 매매 사례들은 2000년~2002년에 준공된 연립/다세대 주택들로, 본건(2023년 준공)과는 건물 연식에서 약 20년 이상의 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 시세는 신축 건물인 본건의 시장 가치를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다.

* 제공된 JSON 시세 (구축물):

* 31.01㎡ (약 9.38평): 8,300만원 (약 885만원/평)

* 71.1㎡ (약 21.5평): 1억 8,000만원 (약 837만원/평)

* 71.28㎡ (약 21.56평): 2억 3,500만원 (약 1,090만원/평)

* 본건 "디오시티" (69.05㎡, 2023년 준공) 감정가: 4억 5,800만원 (약 2,192만원/평)

분석: 본건은 신축 건물로서의 가치가 높으며, 감정가는 이러한 신축 프리미엄과 지역 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 JSON의 저렴한 시세는 노후 건물임을 고려해야 하며, 본건의 가치와는 차이가 있습니다. 주변 신축 오피스텔/도시형생활주택의 시세 수준을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

인근 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: "부천대학교"가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 및 판매시설이 소재하여 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 존재 가능성: 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 두 건(총 6억 3천 5백만원 규모) 접수되었으나, 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하므로 추가적인 비용과 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 전체 채권액이 30억원을 초과하여, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. (단, 임의경매이므로 말소기준권리 이하 채권은 소멸될 가능성이 높습니다.)

용도 혼재 가능성: 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 용도 및 관련 법규 저촉 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (단, 임차인 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 8월 사용승인된 신축 건물인 "디오시티" 내 2층 201호입니다. 부천시 원미구 심곡동의 우수한 입지와 신축 건물로서의 상품성을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가 4억 5,800만원은 신축임을 감안할 때 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다. 다만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하여 낙찰 후 인수 부담이나 분쟁의 소지가 있습니다. 이 점을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공으로 하자 보수 부담이 적고 최신 설비 및 디자인을 갖추고 있습니다.

입지적 장점: 부천시 원미구 심곡동은 지속적인 도시 발전 가능성이 있는 지역이며, 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 재산권을 확보할 수 있습니다.

시세 대비 합리적 감정가: 제공된 JSON 데이터의 노후 건물 시세와는 차이가 크나, 신축 건물 가치와 주변 시세를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 5,800만원입니다. 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려할 때, 감정가가 적정 수준으로 보입니다.

다만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고(총 6억 3천 5백만원 규모)가 존재하여 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

통상적으로 신축 건물의 경우 감정가 대비 80~85% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본건의 경우 유치권 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 3억 6천만원에서 3억 9천만원 범위 내에서 보수적으로 고려하는 것을 제안합니다.

유치권의 성립 여부에 따라 최종 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 위험 요소를 충분히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.