나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44172 [3] 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 9층 건물 내 "2층 201호, 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층
601호. 7층 701호, 8층 801호 9층 901호"로서,(사용승인일: 2023.08.04)

외 벽 : 스타코 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

[공부상 용도]

일련번호(1-4) : 다세대주택으로 등재되어 있음.
일련번호(5-8) : 오피스텔으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고ㆍ평탄한 세로장방형 토지로서, "디오씨티"(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주식회사 로고스이엔지로부터 공사대금채권 금 59,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 9. 30.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
2. 강현식(금강창호)으로부터 공사대금채권 금 110,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2025. 1. 2.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
3. 주식회사 해든종합건설로부터 공사대금채권 금 510,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2024. 11. 15.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경44172 (3)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 408-21 디오시티 4층 401호

건물명: 디오시티

토지면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물면적: 69.05㎡ (약 20.88평) - 전용면적

총 층수: 9층 중 4층

사용승인일: 2023년 8월 4일

용도: 다세대주택 (건축물 현황상 업무시설, 공동주택)

감정가: 458,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남측으로 폭 8m 미만의 소로에 접해 있습니다.

지역 특성: 본건이 속한 지역은 준주거지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 10일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(채권액 2,904,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

유치권 신고 현황:

* 주식회사 로고스이엔지: 공사대금 59,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2024년 9월 30일 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 강현식(금강창호): 공사대금 110,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2025년 1월 2일 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 해든종합건설: 공사대금 510,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2024년 11월 15일 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주의: 상기 유치권 신고액의 총합은 679,000,000원에 달하며, 이들의 성립 여부가 불분명하므로 낙찰 시 인수할 가능성에 대비해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 별도로 확인해야 함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔과 더불어 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 용이하여 유동인구 및 외부 방문객의 접근성이 보통 수준입니다.

경쟁 분석: 유사 시기에 건축된 신축 건물들의 공급 현황과 지역 내 상업 시설 경쟁 구도를 파악할 필요가 있습니다. (제공된 주변 빌라 매매 시세 정보는 건축 연도가 오래되어 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 부천대학교가 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설: 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성이 보통 수준입니다.

주거 환경: 2023년 준공된 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변에 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재해 있어 소음 등 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석 (2026년 3월 기준):

* 서진베스트빌 (31.01㎡, 5층): 83,000,000원 (약 267.6만원/㎡, 약 884.8만원/평)

* 현대빌리지7차 (71.1㎡, 4층): 180,000,000원 (약 253.1만원/㎡, 약 837.6만원/평)

* 삼성퍼스터빌(162-36) (71.28㎡, 4층): 235,000,000원 (약 329.7만원/㎡, 약 1,089.5만원/평)

* 비교 분석: 제공된 주변 빌라 매매 시세는 건축 연도가 2000~2002년으로, 본건(2023년 준공)과 시차가 상당합니다. 따라서 해당 시세는 본건의 현재 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건은 신축 건물이라는 점에서 더 높은 가치를 가질 수 있으나, 감정가(약 663.3만원/㎡)는 비교 대상 시세 대비 매우 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 위험: 총 6억 7천 9백만원에 달하는 다수의 유치권 신고가 존재하며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이는 낙찰 후 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

높은 감정가 대비 시세: 본건의 감정가(458,000,000원) 대비 주변 유사 건물(오래된 빌라)의 매매 시세가 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 하거나, 오히려 손실을 볼 가능성을 높입니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 적정하지 않을 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따른 명도 또는 추가 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

건물 용도 혼재: 건축물표제부상 주용도가 업무시설, 공동주택으로 명시되어 있고, 이용상태에 다세대주택 및 오피스텔로 등재된 점으로 미루어 복합 용도의 건물일 가능성이 높습니다. 이는 실제 거주 또는 임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 8월에 사용 승인된 신축 건물로서, 외관 및 시설 면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 다수의 유치권 신고(총 679,000,000원)가 존재하며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있는 위험 요소입니다.

또한, 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려우며 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

임대 관계는 미상이지만 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

결론적으로, 본건은 높은 유치권 위험과 시세 대비 고평가된 감정가가 가장 큰 문제점으로 지적됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 유치권의 실체와 건물 가치를 면밀히 재평가해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

활용성: 69.05㎡ (약 20.88평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소형 법인 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 상기 투자 포인트는 유치권 문제와 높은 감정가를 해결했을 경우에만 유효합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 458,000,000원

주변 시세 (오래된 빌라 기준, 직접 비교 어려움): ㎡당 약 250만원 ~ 330만원 (평당 약 830만원 ~ 1,090만원)

본건 면적(69.05㎡) 적용 시: 약 172,620,000원 ~ 227,500,000원 (신축 프리미엄 및 위치 고려 시 더 높을 수 있음)

유치권 위험: 최대 679,000,000원 (성립 시 인수 가능성)

종합 의견: 본건은 신축이라는 장점에도 불구하고, 높은 감정가와 불분명한 유치권 문제가 매우 큰 부담으로 작용합니다. 감정가 자체는 주변 시세와 큰 괴리가 있어, 본 감정가대로라면 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

따라서, 입찰가는 유치권의 실제 인정 금액, 낙찰 후 건물 자체의 실질 가치, 그리고 본건 건물이 신축이라는 점을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 유치권이 전부 인정되어 인수해야 한다면, 건물 가치보다 유치권 총액이 훨씬 높은 상황이므로 입찰 자체가 부적절할 수 있습니다.

유치권이 일부 인정되거나 성립되지 않을 가능성을 염두에 두고, 낙찰 후 명도 및 유치권 해결 비용, 그리고 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 50~60% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 229,000,000원 ~ 274,800,000원

* 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰 전 유치권 전문가와 상담 및 현장 조사, 주변 신축 건물의 실거래가 추가 조사를 통해 정확한 판단이 필요합니다.

혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지역 설명에 따르면, 본건 주변에 특이한 혐오시설이 언급되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.