나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51815 [3] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층106호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(노인복지시설)으로
주위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제103호, 제106호, 제5층 제503호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

노인복지시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기
간:2025.8.26.~2026.8.25.))

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(노인복지시설)으로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제103호, 제106호, 제5층 제503호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

노인복지시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획 법&gt; 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기 간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경51815 (3)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 106호

1.3. 용도

노인복지시설, 교육연구시설, 제2종근린생활시설 (건축물대장 표제부 정보 기준)

1.4. 감정가

990,000,000원

1.5. 토지면적

20. 08㎡ (약 6.07평)

1.6. 건물면적

56. 34㎡ (약 17.04평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주식회사오케이대부캐피탈교대 (등기부등본상의 경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 은평구청 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 및 다세대주택 등이 분포하여 전반적인 주거환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 양호합니다. 이는 차량 이용자와 대중교통 이용자 모두에게 편리함을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2022년 10월 4일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소예정 권리

매각으로 인해 말소되는 권리로는 농업협동조합자산관리회사 근저당, 주식회사오케이대부캐피탈삼성 근저당 및 전세권, 곽유림의 7번근저당권부채권 질권설정, 주식회사오케이대부캐피탈교대의 임의경매 개시 결정 등이 있습니다. 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 등기부 및 물건명세서상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

*명시적으로 기재된 대항력 있는 임차인은 없으나, 혹시 모를 숨은 채권이나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 기재된 채권 총액은 560,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역 인근에 위치하고 있어 안정적인 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성

건축물대장상 주요 용도는 '노유자시설'이며, '교육연구및복지시설(노인복지시설)', '제2종근린생활시설'로도 등재되어 있어, 노인복지 및 관련 교육 서비스, 또는 근린생활시설로서의 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 은평구청이 위치하여 각종 행정 서비스 및 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 편의성

차량으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 환경입니다. 지하철 3호선 녹번역과의 거리도 비교적 가까운 편으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상자가 해당 토지를 취득할 경우 허가가 필요합니다. 이 규제는 2026년 8월 25일까지 유효하며, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 따라 적용됩니다.

6.2. 지역지구 등 제한사항

소재지는 도시지역이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

6.3. 중복사건 관련

사건 정보에 '중복사건', '중복병합사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 해당 물건과 관련된 다른 경매 사건이 존재하거나 통합되어 진행될 수 있음을 의미하며, 경매 진행 과정이나 권리관계에 복잡성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 용도 및 상태

건축물대장상 '노유자시설' 및 '교육연구및복지시설', '제2종근린생활시설' 복합 용도로 등재되어 있습니다. 실제 이용 가능 용도가 어떻게 되는지, 또한 2006년 준공된 건물의 내부 상태 및 관리 상태 등에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 바탕으로 하고 있으며, 권리 관계 역시 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, 중복사건 표기 등의 리스크 요인과 함께, 건물의 실제 이용 가능 용도 및 향후 관리 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

은평구청 인근이라는 위치적 이점은 행정 및 공공시설 접근성을 높이며, 주변 주거 환경과의 조화도 긍정적입니다.

8.2. 편리한 교통

차량 진출입 용이성과 대중교통 접근성 모두 우수하여 생활 편의성과 투자 가치를 더합니다.

8.3. 다용도 활용 가능성

노인복지시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있어 다양한 사업 계획을 구상할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 주변 시세, 시장 상황, 명도 비용, 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 본 물건의 최적 활용 방안에 따른 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 철저한 현장 조사와 더불어 전문가의 도움을 받아 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.