나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63143 [1] 서울특별시 은평구 구산동 26-21 벽산홈타운 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2024.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘구산중학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(다세대)으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

다세대주택임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63143 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 26-21 벽산홈타운 5층502호 (신주소: 서울특별시 은평구 갈현로17나길 41)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.97㎡ (약 11.18평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2010년 12월 03일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘구산중학교’ 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경 양호.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구산역/역촌역 등)이 소재하여 교통상황 양호.

* 도로상태: (제공된 정보 없음)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 압류 (고양세무서장, 2023-01-16)

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전 (2020-03-30)

* 갑4: 소유권이전 (2021-11-08)

* 을7: 주택임차권 (최 / 보증금 215,000,000원 / 전입 2021-12-20 / 확정 2021-11-17)

* 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 배당으로 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 갑5: 압류 (고양세무서장, 2023-01-16, 말소기준)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-11-04, 말소)

* 총 인수 보증금: 215,000,000원 (임차인 최 의 보증금)

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치함.

* 단지 내 상권보다는 주변의 소규모 상점 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역임.

* 구산중학교 인근으로 안정적인 주거 배후 수요 예상.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구산중학교가 인근에 위치함.

* 교통: 지하철 6호선 구산역 또는 역촌역 이용 가능 (도보 거리 확인 필요), 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주거지대 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인: 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차인(최 )이 존재하며, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큼.

* 보증금 대비 낮은 시세: 제공된 주변 시세 자료(최근 매매)와 비교 시, 임차인의 보증금(215,000,000원)이 해당 면적의 일반적인 매매가(약 115,000,000원)보다 현저히 높아, 권리 분석상 매수인이 부담해야 할 총 금액이 시세보다 높을 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항 존재.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 구산동 소재의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 가장 핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 감정가(217,000,000원)와 임차인 보증금(215,000,000원)이 거의 유사하여, 낙찰을 받더라도 매수인의 실질적인 추가 부담금이 매우 적을 수 있으나, 주변 시세가 임차인 보증금보다 낮게 형성되어 있어 권리 분석상 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 낙찰가 기대: 임차인의 보증금 인수 부담과 낮은 주변 시세로 인해, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 주거 지역 입지: 은평구 내 주거 지역으로, 장기적으로 안정적인 가치 유지 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 주요 인수 금액 (임차인 보증금): 215,000,000원

* 주변 유사 면적(약 37㎡) 최근 매매가: 115,000,000원 (금당빌라, 2026년 5월)

* 분석:

* 주변 시세(약 115,000,000원) 대비 임차인의 인수 보증금(215,000,000원)이 훨씬 높아, 본 물건은 권리 분석상 매수인이 인수 후 추가 지출해야 하는 금액이 현재 시세보다 높을 가능성이 매우 큽니다.

* 예상 입찰가 산출 규칙("인수 보증금"을 제외하고 계산)에 따라, 물건의 시장 가치를 감정가(217,000,000원)로 가정할 경우, 매수인이 부담할 이론적 최대 입찰가는 217,000,000원(감정가) - 215,000,000원(인수 보증금) = 2,000,000원입니다.

* 이는 매수인의 실질적인 추가 부담금이 거의 없음을 의미하지만, 주변 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰을 받더라도 시세 차익을 기대하기 어렵고 오히려 손실을 볼 위험이 매우 높은 '하자 있는 물건'입니다.

* 따라서, 2,000,000원은 투자 관점에서의 '최대' 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 해당 위험을 충분히 인지하고 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 2,000,000원 (매우 높은 위험을 감수한 이론적 최대 입찰가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.