나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63860 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-19 인터시티빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역(구산역 6호선)등이 소재하므로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호
(사용승인일 : 2010.06.03)
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등임.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 (방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-19 인터시티빌라 3층302호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지지분: 27㎡ (약 8.17평)

건물면적: 49.31㎡ (약 14.92평)

건물지분: 49.31㎡ (약 14.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 240,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고, 지하철 6호선 구산역이 근거리에 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

소유권보존(이영걸), 소유권이전(김형숙) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 서울서부지방법원 강제경매개시결정(2024타경63860)입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

본건에는 임차인 정일성 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 정일성 (개명 후 정 )

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 1일

* 확정일자: 2021년 6월 11일

* 배당신고일자: 2023년 7월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 분석

본건은 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'이 존재하며, 등기부상 을구 3번 주택임차권(정일성, 2023.07.20. 제86679호)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 근린생활시설 및 개발 계획

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다. '역촌동 주민센터'가 인근에 있고, 일부 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 별도의 대규모 상권 형성보다는 지역 기반의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 건물은 석재붙임 마감의 외벽, 벽지 및 인테리어 마감의 내벽, 샤시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 방 3개, 거실, 욕실 2개 등의 구조로 파악됩니다.

5.3. 건축물 표제부 요약

* 건물명: 인터시티빌라

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층

* 사용승인일: 2010년 6월 3일

* 전유부분 면적: 49.31㎡

5.4. 전유부 요약

* 호수: 302호

* 층수: 지상 3층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정일성 씨의 보증금 229,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

6.2. 감정평가액과 시세 차이

본건의 감정평가액은 240,000,000원이나, 최근 주변 시세는 이보다 높은 수준으로 파악됩니다. 이러한 가격 괴리는 잠재적 이익을 기대하게 하지만, 인수되는 보증금과의 관계를 면밀히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 은평구 역촌동 59-19 인터시티빌라 3층302호는 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원이 매수인에게 인수되는 중대한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정평가액이 240,000,000원이지만, 최근 시세는 이를 상회하는 것으로 분석됩니다. 그러나 인수되는 보증금의 규모가 매우 커, 총 인수 비용이 시세보다 높아질 위험이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2010년) 대비 비교적 양호한 건물 상태.

* 지하철 6호선 구산역 접근 가능 거리.

* 주변 시세 대비 감정평가액이 낮게 책정된 가능성. (단, 이는 인수 보증금 부담을 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(48.3㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 28일 33,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 49.31㎡를 고려할 때, 현재 시세는 약 33,700,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상되는 총 인수 금액

매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가' + '인수되는 임차인 보증금'입니다.

본 건의 인수되는 임차인 보증금은 229,000,000원입니다.

9.3. 최대 합리적 입찰가 제안

본건의 추정 시세(33,700만원)와 인수되는 임차인 보증금(22,900만원)을 고려했을 때, 총 인수 금액이 시세를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

이를 역산하면, 매수인이 합리적으로 입찰할 수 있는 최대 금액은 다음과 같습니다.

총 인수 금액 <= 추정 시세

입찰가 + 229,000,000원 <= 337,000,000원

입찰가 <= 337,000,000원 - 229,000,000원

입찰가 <= 108,000,000원

따라서, 본 건에 대한 최대 합리적 입찰가는 약 108,000,000원을 초과하지 않는 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 감정평가액(240,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이며, 투자 위험 대비 수익률을 고려한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.