나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64603 [1] 서울특별시 은평구 구산동 378-1 명신샤인빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "구산역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2012년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건내
제2층 제202호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "근린생활시설 및 다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64603 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 378-1 명신샤인빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.16㎡ (약 14.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2012년 8월

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제2층 제202호

신주소: 서울특별시 은평구 서오릉로21길 33-26 (구산동)

건축물대장상 대지면적: 195㎡ (약 58.98평)

건축물대장상 건축면적: 114.87㎡ (약 34.75평)

건축물대장상 연면적: 389.44㎡ (약 117.8평)

건폐율: 58.9%

용적률: 199.71%

총 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 6호선 "구산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

토지는 부정형으로서, "근린생활시설 및 다세대주택" 부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 각각 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 서울서부지방법원의 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 12월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 박진희

* 보증금: 202,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 19일

* 확정일자: 2021년 1월 20일

* 등기부상 권리종류: 주택임차권 (을7)

* 등기부상 말소 여부: 인수

본건에는 대항력 있는 임차인 박진희 씨가 존재하며, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 202,000,000원 전액이 배당으로 변제될 수 있을지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 총 채권액

총 채권액은 202,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* "리치빌" (2013년식, 24.74㎡): 2026년 5월 거래가 8,800만원. (㎡당 약 355.7만원)

* "금당빌라" (1991년식, 37.02㎡): 2026년 5월 거래가 11,500만원. (㎡당 약 310.6만원)

4.2. 본건 시세 추정

본건 면적(건물 47.16㎡)을 기준으로 주변 시세를 환산하면 다음과 같습니다.

* 리치빌 시세 기준: 약 16,760만원

* 금당빌라 시세 기준: 약 14,640만원

추정 시세 범위는 약 1억 4천 6백만원 ~ 1억 6천 8백만원 수준으로 분석됩니다. 이는 본건의 감정가 2억 2천 2백만원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 "구산초등학교" 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

주거 밀집 지역으로, 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박진희 씨의 보증금 202,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가가 주변 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 최초 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다. 유찰 시 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류, 대공방어협조구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하며, 초등학교와 상가 시설이 인접해 있어 실수요자의 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 다만, 현재 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 박진희 씨의 보증금 2억 2백만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 등기부상 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건의 감정가 2억 2천 2백만원은 주변 시세(약 1억 4천 6백만원 ~ 1억 6천 8백만원) 대비 높게 책정되어 있어, 임차인 보증금 인수 가능성까지 고려할 경우 실질적인 투자 가치가 낮아질 수 있습니다. 따라서, 본건의 명확한 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 수 있는지 여부를 철저히 확인하는 것이 최우선입니다. 임차인과의 협의 또는 추가 유찰을 통한 가격 하락 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역 이용 편리.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역.

* 시세 대비 저평가 가능성 (유찰 시): 감정가가 시세보다 높아 추가 유찰 시 가격 메리트 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건(47.16㎡)의 추정 시세는 약 1억 4천 6백만원 ~ 1억 6천 8백만원 수준입니다.

규정상 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다. 따라서, 본건 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 임차인 박진희 씨의 보증금 202,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이 경우, 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생하므로 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 확신이 없는 한, 현재 감정가나 추정 시세 범위 내에서의 입찰은 위험할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 임차인 보증금의 완전한 배당 가능성을 확신하기 어려우므로, 입찰가 제시가 매우 제한적입니다. 보수적인 시각에서, 시장 가치 하단에 근접하는 가격으로 제시합니다.

잠정 예상 입찰가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

본 입찰가는 시장 가치 추정치에 기반한 것이며, 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 사전 조사 없이는 실질적인 투자 금액이 이를 초과할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.