나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64160 [1] 서울특별시 은평구 신사동 191-11 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 신사동 소재 "숭실중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물내 제5층 제502호로,

외벽 : 벽돌, 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 완경사 가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64160 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 191-11 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 203,000,000원

* 건물면적: 47.41㎡ (약 14.34평)

* 건물지분: 47.41㎡

* 토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

* 토지지분: 17.9㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "숭실중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

* 외벽은 벽돌, 돌붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 건물 내부는 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 인근 토지 대비 완경사의 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 08월 26일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑11)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약상 을구 8번 순위 주택임차권(2023년 04월 25일 접수, 권리자: 서지연, 권리금액: 200,000,000원)이 존재하며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 주택임차권등기(2023.04.25. 제50263호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

* 이는 임차인 서지연의 보증금 200,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 다만, 권리분석 요약란에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 정보에 혼선이 있습니다. 따라서 임차인 관련 사항은 반드시 현장 조사 및 법원 문건을 통해 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서지연

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 위 3.2.항의 내용에 따라, 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 230,835,568원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 신사동의 주거지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "숭실중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 서지연의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (가장 중요한 리스크)

* 권리관계의 복잡성: 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차권과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약된 내용 간의 불일치로 인해 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 높은 총 인수 부담: 만약 보증금 전액을 인수하게 된다면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

* 하지만, '대항력 있는 선순위 임차인'의 존재와 그 보증금(200,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

* 등기부상의 '인수' 기재와 요약란의 '0원' 기재 간의 명확한 불일치가 확인되므로, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 관련 서류(물건명세서, 현황조사서 등)를 면밀히 검토하고, 가능한 경우 현장 방문을 통해 임차인과 직접 소통하여 보증금 인수 여부 및 배당 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 이러한 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 은평구 신사동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 숭실중학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 다세대주택으로 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건(47.41㎡)의 시장 가치는 약 218,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 '대항력 있는 선순위 임차인'이 200,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 임차인 보증금 200,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 총 실질 부담액은 (낙찰가 + 200,000,000원)이 되므로, 낙찰가는 시장 가치를 훨씬 하회해야 합니다.

* 다만, 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당으로 보증금이 전액 소멸될 가능성도 배제할 수 없습니다. 만약 보증금이 전액 소멸된다면, 본건은 매우 유리한 물건이 될 수 있습니다.

* 위의 상반된 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 높은 할인율을 적용하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 주요 고려사항:

* 만약 임차인 보증금 200,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 위 예상 입찰가로는 총 실질 부담액(낙찰가 + 200,000,000원)이 시장 가치를 초과하게 됩니다. 따라서 실제 입찰 시에는 총 인수 예상 비용(낙찰가 + 인수될 보증금)이 시장 가치 및 기대 수익률을 고려하여 결정되어야 합니다.

* 반드시 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 인수 보증금이 0원이라면, 예상 입찰가는 시장 가치 수준으로 상향 조정될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 간이 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.