나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64764 [1] 서울특별시 마포구 토정동 3-8 모던클래식하우스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 용강동 소재 "용강동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "마포역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 외부관찰, 탐문조사 등 현장조사 결과 "다세대주택"으로 이용중일 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64764 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 마포구 토정동 3-8 모던클래식하우스 2층 201호

용도 (공부상): 근린상가 (제2종근린생활시설(사무소))

용도 (실제 이용 추정): 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.53㎡ (약 5.0평)

토지지분: 16.53㎡ (약 5.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.68㎡ (약 10.5평)

건물지분: 34.68㎡ (약 10.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 342,000,000원

1.5. 건물 구조

건축구조: 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 샤시창호

1.6. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 마포구 토정동 소재 "용강동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "마포역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 소재 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박진아 (이름: 박 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 02월 01일

확정일자: 2019년 01월 31일

배당신고일자: 2023년 04월 05일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 갑구 (소유권 관련): 소유권보존, 신탁 등기 말소, 공유자전원지분 이전(말소) 등기가 확인됨.

* 을구 (용익물권 및 담보물권 관련):

- 을구 1번: 전세권설정 (권리자: 박진아, 금액: 275,000,000원, 접수일자: 2019-01-31). 본 건의 말소기준권리가 될 수 있음.

- 을구 2번: 주택임차권 (권리자: 박진아, 금액: 275,000,000원, 전입일자: 2019-02-01, 확정일자: 2019-01-31, 접수일자: 2023-04-05). '인수'로 기재되어 있음.

- 을구 5번: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 3,046,000,000원, 접수일자: 2020-11-03). 말소 대상.

- 갑구 9번: 강제경매 (권리자: 박진아, 금액: 275,000,000원, 접수일자: 2024-12-17). 본 경매 개시 결정 등기.

등기부채권 총액: 3,596,000,000원

3.4. 물건명세서 특이사항

신청채권자(박진아)는 최선순위 전세권자 겸 임차인이나, 임차인으로서 배당요구를 하였음.

* 을구 1번 전세권설정등기(2019년 1월 31일)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 을구 2번 주택임차권등기(2023년 4월 5일) 또한 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

마포구 토정동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 곳임. 본 건은 마포역 인근에 위치하여 직주근접성이 좋으며, 주변에 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 많아 배후 수요가 기대됨.

4.2. 상업 기능

공부상 용도는 근린상가이나, 실제 이용은 다세대주택으로 추정되어 상업 기능보다는 주거 기능에 더 적합한 것으로 보임. 현재 상태로는 소규모 사무실 등 근린생활시설 용도로의 활용 가능성은 낮아 보이며, 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마포역(지하철 5호선)이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수함. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주거 환경

주변이 주택가 및 상가 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

5.3. 기타

"제2종일반주거지역(7층 이하)"으로 지정되어 있어 고층 개발에는 제한이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 부담

물건명세서 상 을구 1번 전세권(275,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 또한, 을구 2번 주택임차권(275,000,000원) 역시 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 따라서 총 550,000,000원 이상의 보증금을 인수하게 될 위험이 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상충되므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 함.)

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이

공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중일 것으로 추정됨. 이는 향후 건축물대장과의 불일치로 인한 문제 발생 가능성이 있으며, 원상복구를 위한 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 임차권, 전세권, 가압류, 강제경매 등이 복합적으로 설정되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 함. 특히, 신청채권자와 대항력 있는 임차인이 동일인(박진아)으로 추정되는 점, 그리고 전세권이 말소기준권리임에도 인수되는 점은 일반적인 경매 사례와 달라 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 마포역 역세권에 위치한 입지적 장점을 가지나, 대항력 있는 임차인(박진아)의 상당한 금액(275,000,000원)의 전세권 및 주택임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아 총 부담액이 매우 커질 수 있는 위험성이 존재함. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 상태가 달라 추후 활용에 제약이 따를 수 있음. 이러한 인수 부담과 용도 불일치 위험을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 확인한 후 입찰을 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 마포역 역세권이라는 지리적 이점.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 향후 시세 상승 잠재력 보유 지역임.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 342,000,000원임.

그러나, 매수인에게 인수되는 전세권 보증금(275,000,000원) 및 주택임차권 보증금(최대 275,000,000원)을 합산하면 실제 취득 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금(최대 550,000,000원)을 제외한 순수 입찰가격을 기준으로 산정하되, 총 예상 취득 비용이 시세 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 함.

잠재적 인수 보증금(최대 550,000,000원)을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준(약 273,600,000원 ~ 307,800,000원) 이하로 입찰가를 산정하는 것을 신중히 고려할 필요가 있으나, 이는 철저한 권리 분석 및 현장 답사를 통해 인수 금액을 명확히 파악한 후에 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.