나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50656 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 3-12 호림리슈리안 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""은평구평생학습관"" 서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 호림리슈리안까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건(사용승인일: 2019.05.15.)중 제3층
제304호로서

외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 사다리형에 가까운 토지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 호림리슈리안 동측 및 서측으로 역말로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(정비계획
입안제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한 사항은 정비사업신속추진단으로
문의))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰
등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매
진행시 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50656 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 3-12 호림리슈리안 3층304호

토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건축물대장상 사용승인일: 2019년 5월 15일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 중 제3층 제304호

외벽: 벽돌(타일) 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 샤시 창호

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하며, "은평구평생학습관" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 호림리슈리안까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 사다리형에 가까운 토지로서, 현재 주상용으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건이 속한 건물 동측 및 서측으로 노폭이 있는 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 25일자 한국주택금융공사의 가압류(갑4)입니다.

이후 2023년 6월 5일자 금천구의 압류(갑5), 2023년 6월 12일자 은평구의 압류(갑6) 등이 등기되었으나, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이종길 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이종길

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상, 을구 3번 순위 주택임차권(권리자: 이종길, 금액: 320,000,000원, 접수일자: 2023-12-04)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 현재 배당 예정상 합계이며, 물건명세서 및 등기부상 인수되는 임차권이 존재합니다. 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.)

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(320,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보 JSON을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 (면적 29.52㎡, 건축년도 1991년): 149,000,000원 (약 504만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (면적 25.81㎡, 건축년도 2012년): 155,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (면적 48.3㎡, 건축년도 2016년): 330,000,000원 (약 683만원/㎡)

본건은 2019년 사용승인된 신축 건물로, 면적(29.87㎡)은 첫 번째 및 두 번째 사례와 유사합니다. 이를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 550만원 ~ 650만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세는 약 163,785,000원 ~ 194,155,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

4.2. 감정가와의 비교

감정가 277,000,000원은 상기 분석된 시세 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 차이일 수 있으며, 실제 낙찰가 산정 시에는 시세 및 인수되는 권리를 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거지대 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건축물 정보

2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조에 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이종길 씨의 보증금 320,000,000원 인수 문제입니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수해야 하는 금액이 시세나 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

6.2. 정비예정구역

본건 소재 지역은 '정비예정구역'으로 지정되어 있습니다. 향후 재개발 등 도시 정비 사업이 진행될 수 있으나, 이는 장기적인 관점이며 사업 진행 여부 및 시기는 불확실합니다. 관련 계획은 토지이용규제정보시스템 등을 통해 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도 77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 내부 구조 상이 가능성

집합건축물대장상의 도면 및 외부 관찰에 의존한 조사이므로, 발코니 확장 등 실제 내부 구조가 도면과 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 320,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 매수 부담이 매우 커질 수 있습니다. 또한, 정비예정구역이라는 점은 장기적인 투자 포인트가 될 수도 있으나, 현재로서는 불확실성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 은평구 역촌동의 주거지역 내 위치

* 향후 도시 정비 사업 추진 가능성 (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 시세는 약 163,785,000원 ~ 194,155,000원 범위로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 할 경우, 실질적인 총 매수 비용은 시세나 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 인수되는 임차 보증금 부담을 충분히 감안하여 결정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제된다는 명확한 사실이 확인된다면, 시세 및 감정가를 참고하여 70%~80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 리스크를 감수한 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 임차인의 보증금 전액 변제 또는 인수 금액을 정확히 확인한 후 최종 결정해야 합니다.

* 토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

* 건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

* 매수인이 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 할 경우, 입찰가 외 추가적인 재정 부담이 발생합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.