나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30043 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 894-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주인봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 토지로 현황 "다가구주택 및 근린생활시설부지"임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차선 포장도로 및 북동측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(루소의숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별초롱유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 큰동그라미유치원(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(햇살나라유치원(예정))<교육환 경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 스타코마감, 강판붙임 등. 내 벽 : 인테리어마감, 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) 1층 - 근린생활시설(2개호) 2층 - 다가구주택(2개호) 3층 - 다가구주택(2개호) 4층 - 다가구주택(1개호)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 894-7번지에 소재한 근린주택입니다. "전주인봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대에 속해 있습니다.

1.2. 상세 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경30043 (1)

* 용도: 근린주택

* 감정가: 897,458,700원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인OOOOOOO

* 토지면적: 244.00㎡ (약 73.81평)

* 건물면적: 446.03㎡ (약 134.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하며, "전주인봉초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물 등이 밀집한 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류, 중로2류로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 다수의 상대보호구역(루소의숲유치원, 별초롱유치원, 인봉초등학교, 큰동그라미유치원(예정), 햇살나라유치원(예정)) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

토지 등기부의 말소기준권리는 2018년 8월 1일자 세종엔피엘자산관리대부주식회사의 근저당(을10)이며, 건물 등기부의 말소기준권리는 2018년 10월 12일자 동일한 근저당(을1)입니다. 이들 권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석 (주의사항 포함)

보고서에 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-04-10, 확정일자: 2026-01-23, 배당신고일자: 2026-01-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-25, 확정일자: 2025-08-20, 배당신고일자: 2026-04-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 양

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21, 확정일자: 2019-02-19, 배당신고일자: 2026-04-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 서

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-05, 확정일자: 2019-08-05, 배당신고일자: 2025-07-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-06-16, 확정일자: 2025-06-16, 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-08, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 800,000원

* 전입일자: 2022-04-18, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다. 황선희, 최리나 임차인은 확정일자가 누락되었거나 보증금이 없으므로 대항력이 없으며, 임대료 수령 등 추가적인 권리관계가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성 분석

본 물건이 위치한 지역은 주택과 상가가 혼합된 일반적인 상권입니다. 1층에는 근린생활시설 2개 호실이 있으며, 2~4층에는 총 5개의 다가구 주택이 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: "전주인봉초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 루소의숲유치원, 별초롱유치원, 큰동그라미유치원(예정), 햇살나라유치원(예정) 등 다수의 유치원이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 음식점 등 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 전주시 인후동 지역에서 과거 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)의 이전이나 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 법적/행정적 규제

본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 개발, 용도 변경 등 행정적 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 다수의 학교 및 유치원 인근으로 상대보호구역에 해당하므로 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

5.2. 기타 특이사항

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 건물 이용 상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전주 인후동1가에 위치한 근린주택으로, 학교 및 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 임차인 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 주변 교육 및 편의시설 접근성이 양호하며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나 이는 지역 특성상 일반적인 사항으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 상태: 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 1층 근린생활시설과 다가구 주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치하고 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 897,458,700원입니다. 주변 시세 분석 결과, 인근의 다세대 및 단독주택 매매 정보는 있으나, 동일한 규모와 용도의 근린주택에 대한 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다. 제공된 JSON 데이터의 매매 건들은 주로 소형 다세대 주택 단위의 거래로, 본 건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 물건은 상가와 주택이 복합된 근린주택으로, 총 건물 면적 약 134.92평에 대한 감정가는 약 665만원/평 수준입니다. 주변 단독주택 등의 시세가 평당 45만원~63만원 (개별공시지가 기준) 또는 소형 다세대 매물이 평당 188만원~466만원 [cite:json analysis] 수준인 점을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 적정한 수준인지 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준인 8.9억원을 기준으로, 향후 낙찰 이후의 임대 수익률, 주변 시세 변동, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다. 최소 80% 수준인 약 7.2억원부터 입찰 고려가 가능하나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.