나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1005 [1] 전라남도 진도군 임회면 삼막리 251 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 임회면 삼막리 소재 ‘진도군 농업기술센터 서부농기계임대사업소’ 서측에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전 답 등이 혼재한 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근 까지 차량 진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 유사 사다리형의 평지로 공업용 건부지로 이용중임. 기호 2) : 부정형의 평지로 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호 1) : 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함. 기호 2) : 북측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호 2) 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 현황 휴업중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 공장으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 판넬 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 임. 2(나) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 창고 및 사무실로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 임. 2(다) 일반 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로서, 외벽 : T 100 SKSDUS판넬 마감등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 판넬마감등 창호 : 새시 창호 등임,

이용상태

2(가) : 공장으로 이용중임. 2(나) : 창고 및 사무실로 이용중임. 2(다) : 저온창고로 이용중임.

설비내역

2(가) : 기본적인 위생설비 및 급·배수시설 ,경비시스템,CCTV등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

2(나)는 일반건축물 대장 및 제시목록상 철근콘크리트조 스라브 지붕이나 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 휴업중임.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
2. 목록 1. 지상 제시외 구축물 및 수목, 목록 3. 지상 제시외 건물(3-1~3-4) 및 수목 각 매각 포함
3. 본건 기계기구 목록 중 1-6),7),8) 및 2-4),5)는 소재불명
4. 본건 토지 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2026타경1005 (1)

소재지: 전라남도 진도군 임회면 삼막리 251

용도: 공장

감정가: 1,407,027,200원

토지면적: 13,995.00㎡ (약 4,233.24평)

건물면적: 1,257.67㎡ (약 380.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 ‘진도군 농업기술센터 서부농기계임대사업소’ 서측에 위치하며, 마을 및 전 답 등이 혼재된 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 기호 1) 토지는 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 기호 2) 토지는 북측으로 세로(불)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 각종 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (상세 내용은 제공된 정보 참조).

* 건물 구조 및 이용 상태:

* 2(가)는 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 공장으로 이용 중입니다.

* 2(나)는 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 창고 및 사무실로 이용 중이며, 공부상과 현황 지붕 재질(판넬)이 상이합니다.

* 2(다)는 일반 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 저온창고로 이용 중입니다.

* 부지 형태: 기호 1) 토지는 유사 사다리형의 평지로 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호 2) 토지는 부정형의 평지로 주거나지 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (진도군산림조합, 2019-07-30)

* 인수 가능한 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 농업회사법인주식회사진도미래: 2018-03-07 전입/사업일자, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 에스씨디앤시주식회사: 2017-11-06 전입/사업일자, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액 (말소 예정 채권 총합): 1,750,816,712원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 두 곳 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에는 마을과 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 ‘진도군 농업기술센터 서부농기계임대사업소’가 소재하여 농업 관련 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 지역 개발: 진도군 임회면 일대는 농촌마을종합개발사업 대상지로 선정되는 등 농촌 지역 활성화를 위한 사업이 추진된 바 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 농촌 지역 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 도심에 비해 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주로 지역 주민을 위한 기본적인 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 남진미술관 등 일부 문화 시설이 인근 지역에 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

* 기계기구 소재 불명: 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계기구가 매각에 포함되나, 일부 품목(1-6,7,8 및 2-4,5)의 소재가 불명확하여 낙찰 후 인수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 경계 불명확: 토지 인접 토지와의 경계 등이 명확하지 않아, 경계 측량 등 별도의 확인 작업이 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 2(나) 건물의 지붕 재질이 건축물 대장상 슬라브이나 현황은 판넬 지붕으로 상이하여 추후 하자 등에 대한 확인이 필요합니다.

* 현황 휴업 중: 본건 부동산이 현재 휴업 상태로 운영되지 않고 있습니다.

* 가축사육제한구역: 지역 내 여러 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 접근 도로: 기호 2) 토지는 세로(불)에 접해 있어 차량 접근이 일부 제한될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물(3-1~3-4) 및 수목 등이 매각에 포함되나, 관리 및 활용 계획이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 임회면 삼막리에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 14억 원이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 토지 경계 불명확, 일부 기계기구 소재 불명, 현황 휴업 중 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 농촌 지역에 위치하며 인근에 농업 관련 시설이 있는 점을 고려할 때, 향후 운영 계획 수립 시 이를 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 분석되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 즉시 활용 또는 재개발이 가능합니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계기구가 포함되어 있어, 관련 설비가 갖춰진 상태에서 운영을 시작할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금'이 0원으로 산정되므로, 감정가 1,407,027,200원을 기준으로 하되, 현황 휴업 중, 토지 경계 불명확, 일부 기계기구 소재 불명 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준인 약 9억 8천만 원 ~ 11억 3천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.