나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [1] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 1,024,360원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50028 (1)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지면적: 53.23㎡ (약 16.10평)

토지지분: 53.2341㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.94㎡ (약 24.18평) - 전용면적 기준, 분양면적 정보는 없음.

건물지분: 79.944㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광새마을금고 (사건번호 상 확인됨)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 미납관리비 1,024,360원 (2026.01.28.자 현황보고서 기준)

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 달동에 소재한 '신항만뉴캐슬오션시티2차아파트' 203동 4층 404호입니다.

'목포신항만' 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 형성된 신항만 배후지역입니다.

아직 성숙도가 낮은 지역으로 평가되나, 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이한 편입니다.

북측으로 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다.

이 지역은 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역 등으로 지정되어 있습니다.

목포신항만 배후단지 조성 사업이 완료(2021년 7월)되었으며, 물류 집적화 및 자동차 연관 업체 입주를 추진하고 있습니다. 또한, 목포신항 배후 부지 12만6000평이 '기회발전특구'로 지정되어 해상풍력 산업의 허브 도시로 발돋움할 잠재력이 있습니다.

주변에는 해양경찰 서부정비창과 신항만 육통 타운 등이 있습니다.

인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 목포 및 인근 지역에서 화장장, 납골당, 도축장, 폐기물 처리시설, 퇴비 공장 등으로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건입니다.

말소기준권리인 정주새마을금고의 근저당권(을1, 2022-03-18)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

임의경매개시결정(갑3, 2026-01-14, 영광새마을금고)보다 후순위인 권리들도 소멸됩니다.

임차인 이세희 정보:

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-11-18

확정일자: 2025-11-19

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 없음

주택임차권(을2)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 등기부상 '말소'로 표시되어 있어 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없으며, 지상권개요는 공란입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신항만 배후지역은 아직 성숙도가 낮은 편으로 평가됩니다. [기본 정보]

주변에 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 혼재되어 있습니다.

목포신항만 배후단지 조성사업이 완료되고 기회발전특구 지정 등으로 향후 물류 및 관련 산업의 발전이 기대됩니다.

아파트 자체는 2021년 12월에 사용승인이 완료된 비교적 신축입니다.

실거래가 정보에 따르면 79.94㎡(전용면적) 기준으로 1.79억원 ~ 1.8억원대에 거래된 사례가 있습니다.

전세 및 월세 매물량이 상대적으로 적어 갭투자에 유리한 환경이 조성될 수 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 4층에 위치합니다.

사용승인일은 2021년 12월 1일입니다.

내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 새시입니다.

기본적인 위생·급수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 주차 대수는 세대당 1.2대 수준입니다.

편의시설 접근성에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 주위 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납관리비: 1,024,360원 (2026.01.28. 기준)이 발생되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 낙찰 후 관리사무소에 반드시 확인 및 정산해야 합니다. [주의사항]

지역 성숙도: '성숙도 낮은 편'이라는 평가로 인해 지역 발전 속도 및 편의시설 확충이 더딜 수 있습니다. [기본 정보]

교통: 시외곽 지역으로 교통 상황이 보통이며, 대중교통 접근성이 제한적일 수 있다는 분석이 있습니다.

혐오시설 가능성: 직접적인 혐오시설이 보고되지는 않았으나, 목포 및 인근 지역에서 혐오시설 관련 민원 및 갈등 사례가 있어 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

건물 구조: 15층 건물 내 4층 위치로, 층간 소음 등에 대한 민감도가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포신항만 배후지역에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 아파트로, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 모든 등기된 권리가 소멸되므로 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

신항만 개발 및 기회발전특구 지정 등으로 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 물류 및 관련 산업 성장의 수혜를 받을 수 있습니다.

다만, 아직 성숙도가 낮은 지역 특성과 교통, 편의시설 접근성 등의 일부 제약은 고려해야 합니다. 미납 관리비 정산은 필수이며, 잠재적 혐오시설과의 거리 등을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

부동산 임의경매로 채무 불이행으로 인한 경매이므로, 추가적인 채무 발생 가능성은 낮으나, 채권자(영광새마을금고) 및 공동담보 물건의 존재는 복합적인 채무 관계를 시사합니다.

8. 투자 포인트

1. 모든 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임차권, 경매개시결정 등)가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 전혀 없습니다.

2. 신축 아파트: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최근 시세가 형성되어 있습니다.

3. 지역 개발 잠재력: 목포신항만 배후단지 개발, 기회발전특구 지정 등으로 향후 물류 및 산업단지 활성화에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 감정가가 2.19억원으로, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 가격대가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 권리 인수 부담이 없고, 신축 아파트라는 점과 지역 개발 잠재력 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 개별적인 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

단순 참고용으로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 높여가는 전략을 고려할 수 있습니다. 다만, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.