나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10036 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 164 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,3,4)는 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 "위미3리마을회관" 동측 인근(직선거리 약 50m 지점)에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및 일부 전, 과수원 등 농경지 등이 혼재하여 형성된 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 보조간선도로(태위로)에 접하고 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 주상기타(근린생활시설) 건부지 임. 기호(3): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 주거나지(묵전)임. 기호(4): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황은 주상기타(근린생활시설) 건부지 임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조(정확한 경계는 측량이 요구됨)

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 현황 노폭 약 14m 내외의 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함. 기호(3,4): 각, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 기호(4): 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 일부 지상에 제시외물건(ㄱ~ㅈ) 및 이동식컨테이너 사무실(ㅊ) 1동이 소재함. 기호(1,3) 일부 지상에는 조경수 등 수목이 식재, 자생하고 있음. ※ 후첨 '항공사진', '지적개황도', '사진용지' 참조

공부와의 차이

기호(3) 공부상 지목은 과수원이나, 현황 '주거나지(묵전)'임. 기호(1) 등기사항전부증명서 및 토지대장상 면적(1,151㎡)과 일반건축물대장상 대지면적(1,139㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

의뢰목록 기호(2) <주건물> 목조 스레트지붕 단층 사무실(사용승인일: 1973.4.10.)로서, 외벽: 몰탈페인팅 등, 내벽: 벽지 및 타일 등, 창호: 샷시창호 등, <부속건물1>(기호2-1) 석조 및 블록조 슬레이트지붕 단층 식품제조공장으로서, (사용승인일: 1973.4.10.)(일부 증축: 1991.4.2.) 외벽: 몰탈페인팅 등, 내벽: 타일 및 페인팅 등 창호: 샷시창호 등임. <부속건물1>(기호2-2) 석조 및 블록조 슬레이트지붕 단층 소매점(현황 식품제조공장)으로서, (사용승인일: 1973.4.10.) 외벽: 몰탈페인팅 등, 내벽: 타일 및 페인팅 등 창호: 샷시창호 등임. <부속건물2>(기호2-3) 경량철골조 판넬지붕 단층 냉동창고로서,(증축: 1991.9.5.) 외,내벽: 판넬노출 등임. <부속건물3>(기호2-4) 현황 멸실. <부속건물4>(기호2-5) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 창고로서,(증축: 1998.7.15.) 외벽: 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 강판노출 등임.

이용상태

의뢰목록 기호(2) 주건물: 사무실로 이용중임. 부속건물1(기호2-1,2-2): 식품제조공장으로 이용중임. 부속건물2(기호2-3): 냉동창고로 이용중임. 부속건물3(기호2-4): 현황 멸실. 부속건물4(기호2-5): 현황 창고임.

설비내역

의뢰목록 기호(2) 주건물 및 부속건물1(기호2-1,2-2)은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음. 부속건물2(기호2-3)은 전기설비 및 냉동설비 등이 되어 있음. 부속건물3(기호2-5)은 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㅊ)이 소재함.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

주건물(기호2) 공부상 면적(38.34㎡)과 실제 현황 면적(50.1㎡)이 일부 상이함. 부속건물(기호2-3) 공부상 면적(18.86㎡)과 실제 현황 면적(21.3㎡)이 일부 상이함. 부속건물1(기호2-2): 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 용도와 현황상의 용도가 서로 상이함(등기,대장: 소매점 / 현황: 식품제조공장). 부속건물 기호(2-1) 및 (2-2)는 물리적으로 인접하고 용도상 불가분의 관계인 식료품공장으로 일체로 이용되고 있음.(별지 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-9) 포함.
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-33호 기계기구 포함[소재불명 2점 제외].
수목 및 담장 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10036 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 업무시설 (주요 용도이나, 건물 구성상 복합 용도)

1.2. 위치 및 주위 환경

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 164

* 주위 환경: 본건은 "위미3리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 교통 상황

* 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 보조간선도로(태위로)가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 토지 정보

* 총 토지 면적: 1683.00㎡ (약 509.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 형태 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형/사다리형 토지로, 현황은 근린생활시설 건부지 및 주거나지(묵전)입니다.

* 도로 상태: 남측으로 약 14m 왕복 2차선 도로, 동측으로 약 4m 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 중로2류, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

* 공부와의 차이: 기호(3)은 공부상 지목이 과수원이지만 현황은 주거나지(묵전)입니다. 기호(1) 토지의 등기/대장 면적(1,151㎡)과 일반건축물대장상 대지면적(1,139㎡)이 상이합니다.

* 제시외 물건: 일부 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㅈ) 및 이동식 컨테이너 사무실(ㅊ), 조경수, 수목, 담장, 바닥포장 등이 포함되어 있습니다.

1.5. 건물 정보

* 주요 건물: 목조 스레트지붕 단층 사무실 (사용승인일: 1973.4.10.)

* 부속 건물: 석조 및 블록조 슬레이트지붕 단층 식품제조공장(2동), 경량철골조 판넬지붕 단층 냉동창고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 창고. (부속건물 중 1동은 현황 멸실)

* 총 건물 면적: 289.94㎡ (약 87.7평)

* 건물 제시외 면적: 201.70㎡ (매각 포함)

* 구조 및 이용상태: 사무실, 식품제조공장, 냉동창고, 창고로 이용 중입니다. 일부 부속건물의 등기/대장상 용도는 '소매점'이나 현황은 '식품제조공장'으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 구비되어 있으며, 냉동 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설

* 공부와의 차이: 주건물 공부상 면적(38.34㎡)과 현황 면적(50.1㎡)이 상이하며, 부속건물(냉동창고)의 공부상 면적(18.86㎡)과 현황 면적(21.3㎡)도 상이합니다.

1.6. 감정가 및 면적

* 총 감정가: 1,420,990,880 원

* 토지 면적: 1683.00㎡ (약 509.1평)

* 건물 면적: 289.94㎡ (약 87.7평)

* 기타 포함 사항: 제시외 건물, 기계기구(소재불명 2점 제외), 수목, 담장 등 일괄 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 근거리 버스정류장 및 도로망이 잘 갖춰져 있어 지역 내외 이동이 편리합니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역 등 개발 및 토지 이용에 관한 규제가 있습니다.

* 관광 및 특산물: 남원읍, 특히 위미 지역은 온화한 기후와 아름다운 경관으로 감귤 재배의 중심지이며, 관광 자원도 다양하게 개발되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 9일 접수된 제민신용협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

* 등기부채권 총액: 1,724,421,725 원 (토지/건물 합산)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 하단의 모든 권리는 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 누리컴퍼니주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04. 대항력 없음.

* 와이제이컴퍼니주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입일자 2021-04-22. 대항력 있음.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(와이제이컴퍼니주식회사)이 존재하므로, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 남원읍 위미리는 제주도의 동남부에 위치하며, 감귤 농업이 발달한 지역입니다. 지역 커뮤니티 및 관광 수요를 기반으로 한 근린생활시설 및 서비스업종이 주를 이룹니다.

* 주된 산업: 감귤 농업이 대표적이며, 최근에는 AI 기술을 접목한 스마트팜 등 미래 농업으로의 전환 노력이 나타나고 있습니다. 관광 산업도 발달하고 있으며, 골프장, 리조트 등 관광 인프라가 구축되고 있습니다.

* 상권 현황: 서귀포시 내 주거지형 상권으로 분류되며, 일반한식과 커피전문점이 많고 40~50대 소비층이 주를 이룹니다. 계절 변동이 적고 안정적인 매출 패턴을 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 남원읍 내 마트, 병원, 우체국(위미우체국), 금융기관(위미농협) 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남원초등학교, 남원중학교, 위미중학교, 의귀초등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 제주 시내 및 서귀포 시내 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 기타: 한남리에 국가태풍센터가 있으며, 남원큰엉, 코코몽에코파크, 신영영화박물관 등 관광지가 있습니다. 최근 장애인과 비장애인이 함께 이용할 수 있는 '서귀포 반다비 체육센터'가 신례리에 개관했습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 제주도는 신규 광역 폐기물 소각시설 유치를 위해 서귀포시 내 3개 마을이 신청한 사례가 있습니다. 현재 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않으나, 지역 개발 과정에서 이러한 시설 유치 논의가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 주 건물 사용승인일이 1973년으로 오래되어, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 와이제이컴퍼니주식회사 (보증금 20,000,000원)의 보증금 인수로 인한 추가 비용 발생.

* 공부와의 차이: 토지 및 건물 면적, 용도 등 공부와 현황 간 차이가 존재하여, 추후 행정 처리 시 불편함이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액(1,724,421,725원)이 감정가(1,420,990,880원)를 초과하여, 경매 절차 진행 시 유찰 가능성이 높으며 낙찰가 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 물건 및 기계기구: 포함된 제시외 건물 및 기계기구가 소재불명이거나 작동 여부 확인이 어려운 점은 인수 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 서귀포시 남원읍 위미리에 소재한 업무시설 및 식품제조공장 용도의 부동산입니다. 상당한 면적의 토지(1683㎡)와 건축물(289.94㎡)을 포함하고 있으며, 과거 식품제조공장으로 활용된 이력이 있어 관련 업종에서의 활용 잠재력이 있습니다. 감정가는 14억 원대이나, 등기부상 채권 총액이 이를 상회하여 경매 진행 시 다수의 유찰 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인 1인이 존재하여 보증금 2,000만원 인수 부담이 있습니다. 건물 노후화, 공부와 현황의 차이, 지역 개발 제한 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 1683㎡(약 509평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 다용도 건물: 사무실, 식품제조공장, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 건축물이 존재합니다.

* 잠재적 저평가: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 특성 활용: 제주도의 관광 자원과 온화한 기후, 감귤 산업의 이점을 활용한 사업 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,420,990,880원에 비해 등기부상 채권 총액이 1,724,421,725원으로 높아, 경매 절차에서 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(와이제이컴퍼니주식회사)에게 20,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 건물 노후화, 공부와의 차이, 지역 규제 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 60~70% 수준인 약 8억 5천만원 ~ 9억 9천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 시세 및 경매 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 확인, 추가적인 권리 관계 분석 등을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.