나이스옥션 법원경매 제주 2026타경30 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 35-91 더 도무스 1차 104동 3층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "신비마을복지회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 더 도무스 1차 제104동 건물 내 제3층 제203호로서, - 외벽 : 제주석붙임, 스타코마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 기스보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계 보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태 계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지 하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전 4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도 법>, <추가기재> 제주국제자유도시특별법에 의한 보전지구(지하수,생태계,경관)에 대한 자세한 사항은 도시과의 확인요입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경30 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 35-91 더 도무스 1차 104동 3층203호

용도: 공동주택 (연립주택)

감정가: 536,000,000원

토지면적: 127.69㎡ (약 38.62평)

토지지분: 127.6944㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.74㎡ (약 25.94평)

건물지분: 85.7434㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

건축년도: 2017년 (사용승인 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 (지하1층/지상3층)

감정평가요약: 건물 내 제3층 제203호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "신비마을복지회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

주변 환경: 일반적인 지도 검색 결과, 해당 소재지 인근에 대규모 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않으며, 주거 및 자연환경이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을12, 채권액 285,600,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을13, 을14), 가압류(갑14, 갑15) 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 주거 및 자연 환경이 함께하는 입지입니다.

5. 생활정보

설비내역: 기본 위생, 급배수, 기스보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경: 단지 내 기반시설 및 인근 편의시설, 녹지 공간 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가

감정평가 시 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 물건의 정확한 상태, 하자 여부, 내부 구조 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

임차인 문제

임대 관계가 미상이므로, 현장 조사 시 만나지 못한 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한

본건은 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전1등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다. (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 관련 규제 상세 내용은 도시과 확인 필요)

시세 변동성

시장 상황 및 인근 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 해안동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 규제가 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도 내 부동산으로서의 희소성과 관광지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

인근 유사 물건의 실거래가를 참고하여 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 536,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지("더 도무스 1차" 또는 "더도무스인제주")의 유사 면적(건물면적 85.74㎡) 물건이 2026년 3월 3일 480,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

내부 확인 불가 및 임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 490,000,000원에서 510,000,000원 사이로 제안합니다. (최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 정보 분석에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.