나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10026 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1층,지하1층 105호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상2층 내 제지상1층, 지하1층 제105호로서, (사용승인일 :2017.06.26) 외벽 : 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 스프링쿨러, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10026 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1층,지하1층 105호 (현장 표시는 C3105)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 276.79㎡ (약 83.75평)

* 토지 지분: 276.7864㎡ (약 83.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

* 건물 지분: 55.78㎡ (약 16.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상2층

* 사용승인일: 2017년 06월 26일

* 전체 대지 면적: 1430㎡ (약 432.63평)

* 전체 건축 연면적: 634.55㎡ (약 192.00평)

* 건축 면적: 420.08㎡ (약 127.09평)

* 전체 호실 수: 9호

1.3. 용도 및 감정가

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 565,000,000원

2. 입지조건

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10

* 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로: 남동측으로 노폭 약 15미터 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 임차인: 문현용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-03

* 대항력: 있음

* 비고: 명확한 보증금 및 차임 액수는 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 인수되는 보증금 총액은 0원으로 분석됩니다.

3.2. 말소되는 권리

* 말소기준권리: 2024년 02월 15일자 냉천새마을금고 근저당권공동담보목록 (채권최고액: 588,000,000원)

* 기타 말소 예정 권리:

* 제주특별자치도 압류 (2024-12-26)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-07-03)

* 별빛새마을금고 임의경매 (2026-01-09) (채권액: 517,360,585원)

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 588,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 숙박시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역 특성상 관광객 및 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 잠재적 수요: 애월읍은 제주도의 주요 관광 지역 중 하나로, 숙박시설에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이한 입지이며, 인근 간선도로를 통해 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 납읍초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 주변 주택 및 농경지 혼재 지역 특성을 감안 시 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 자가 차량 이용은 편리하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 가진 임차인 문 이 존재합니다. 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 임차인과의 원만한 합의 및 명도 계획 수립이 매우 중요합니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분으로 이어질 수 있으므로, 정확한 위반 내용과 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 현장 확인 제한: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 곤란했습니다. 감정평가 시 외부 관찰 및 관련 공부를 바탕으로 이루어졌으므로, 실제 건물 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 건물 호수 표기 불일치: 공부상 '105호'로 기재되어 있으나, 현장에서는 'C3105'로 표기되어 있습니다. 이는 관리상의 혼란이나 법적 절차 진행 시 불편을 초래할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 규제: 본 토지는 계획관리지역 내에 있으며, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급 등에 해당되어 향후 건축, 개발, 증축 등 토지 이용에 있어 다수의 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 비교적 최근에 사용승인된 건물이며, 애월읍이라는 지역적 특성을 고려할 때 관광객 수요를 기반으로 한 숙박시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재, 위반건축물 등기, 현장 확인의 한계, 토지이용계획상의 환경 규제 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 제주도 서부 관광 핵심 지역인 애월읍에 위치하여 관광객 접근성이 우수합니다.

* 숙박시설 활용도: 숙박시설로 이용 중이며, 지속적인 관광 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 재판매 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순화 가능성: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 0원으로 권리관계상 추가 부담은 제한적입니다. (단, 임차인 명도 비용은 고려해야 함)

* 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가 5억 6천 5백만 원을 기준으로, 현재 시세 및 향후 시장 전망을 분석하여 잠재적 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 최근 6개월 이내 동일 또는 유사 지역 내 숙박시설의 거래 사례 및 매물 시세 조사

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 관리 상태, 위반건축물 관련 추가 정보 확인

* 임차인과의 명도 협의 시 예상되는 명도 비용 및 소요 시간 산출

* 토지이용계획 상 규제 내용을 고려한 향후 활용 가능성 및 가치 평가

상기 조사 결과를 바탕으로 감정가, 채권 총액, 시장 상황, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.