나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2111 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "제주특별자치도 농업기술원" 동측 인근에 위 치하며 일대는 시가지 주변, 지방도변 주택 및 농경지대를 형성하여 단독주택, 음식점, 소매 점 및 과수원, 전 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 1층 101호로서 <사용승인일 : 2022.04.12.> 외벽 : 고벽돌마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 대리석마감, 마루마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[속칭 중산간도로, 지적상 도로 폭은 약 25m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도 법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2111 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층 101호

용도: 연립주택

감정가: 453,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 223.38㎡ (약 67.58평)

토지지분: 223.375㎡ (약 67.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.32㎡ (약 41.23평)

건물지분: 136.32㎡ (약 41.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 용도: 연립주택

사용승인일: 2022년 04월 12일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 1층

외벽: 고벽돌마감 등

내벽: 벽지마감, 타일붙임 등

바닥: 대리석마감, 마루마감, 타일붙임 등

창호: 하이샷시

1.4. 기타 정보

특이사항: 공동담보

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "제주특별자치도 농업기술원" 동측 인근에 위치하며, 일대는 시가지 주변, 지방도변 주택 및 농경지대를 형성하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 음식점, 소매점 및 과수원, 전 등이 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로(중산간도로, 지적상 폭 약 25m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역입니다.

2.5. 주변 환경 분석

지도 검색 결과, 본건 주변에는 제주특별자치도 농업기술원, 강정천, 제주올레 7코스 등이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 시가지와 인접하여 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 서귀포시산림조합 근저당 (을2, 2023-07-05 접수, 390,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당(을2) 및 이후 접수된 근저당(을4), 압류(갑4, 갑5, 갑6), 가압류(갑7) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

3.4. 인수 대상 권리

없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보임)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상

3.6. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사엉또건설(갑2), 박철진(갑3)

* 근저당: 서귀포시산림조합(을2, 390,000,000원), 주식회사엉또건설(을4, 60,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단(갑4), 의정부시(갑5), 제주세무서장(갑6)

* 가압류: 비씨카드(갑7, 29,702,355원)

* 임의경매: 서귀포시산림조합(갑8, 321,870,954원)

등기부채권 총액: 479,702,355원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 연립주택 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 서귀포강정코아루2차 (2019년식, 84.9198㎡): 2026년 7월 23일 283,000,000원 (약 333만원/㎡)

* 푸른빌 (2017년식, 70.205㎡, 다세대): 2026년 7월 21일 150,000,000원 (약 214만원/㎡)

* 강정코아루더테라스블루아도시포럼 (2017년식, 84.3407㎡): 2026년 7월 4일 315,000,000원 (약 374만원/㎡)

4.2. 본건 시세 추정

본건은 2022년 4월에 사용 승인된 신축급 연립주택으로, 전용면적 136.32㎡ (약 41.23평)입니다. 비교적 최신 건물이라는 점과 면적이 넓다는 점을 고려할 때, 주변 시세 대비 높은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

위 연립주택 거래 사례의 평균 면적당 가격(약 354만원/㎡)을 적용하면, 본건의 예상 시세는 약 136.32㎡ * 354만원/㎡ = 48,250만원 수준으로 추정됩니다.

신축 연도를 감안하면 이보다 더 높게 평가될 여지도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 제주특별자치도 농업기술원 인접

* 교통시설: 지방도변 위치, 인근 버스정류장

* 편의시설: 주변 시가지 인접, 소매점 등

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 시 소유자 및 관계인이 부재하여 외부 및 탐문, 전례 등을 고려하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 건물 상태는 다를 수 있어 입찰 시 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축급 연립주택으로, 넓은 면적과 편리한 교통, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 임대 관계 미상 및 현장 확인의 한계로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2022년)로 신축급의 가치 보유

* 넓은 전용면적(136.32㎡) 대비 감정가 및 예상 시세의 적정성

* 강정동 지역 내 안정적인 주거 환경

* 말소되는 권리로 인한 권리 분석의 용이성

9. 예상 입찰가

감정가는 453,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 480,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로 판단됩니다.

총 채무액은 약 479,702,355원으로, 감정가 수준에서 입찰 시 채무액과 유사하거나 다소 낮은 금액이 될 수 있습니다.

신축 연도와 면적을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 입지, 신축성, 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여, 460,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.