나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경66 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 10-1 남영빌딩 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 "부경고등학교' 남동측인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 동대신역이 위치하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층건물내 제8층 제801호로서 외벽:몰탈위페인팅 및 치장석 돌붙임 내벽:벽지마감 등 창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 세장형토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약7미터내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류접합, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 서구 서대신동2가 10-1 남영빌딩 8층801호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2026타경66 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 10-1 남영빌딩 8층801호

용도: 공동주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 221,000,000원

토지면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

건물면적: 75.14㎡ (약 22.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 입지조건

부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 부경고등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 본 물건 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 도시적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 동대신역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 7미터의 포장도로와 접해 있어 도로 이용 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건 부동산에 등기된 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2015년 3월 4일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 134,400,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 경매는 2026년 1월 15일 접수된 부산은행의 임의경매개시결정(채권액 95,970,511원)에 따른 것입니다.

말소 예정 권리로는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (부산은행, 2015-03-04, 134,400,000원)

* 근저당권 (테크메이트코리아대부주식회사, 2019-01-25, 18,000,000원)

* 근저당권부채권질권설정 (유미캐피탈대부주식회사, 2023-11-15, 18,000,000원)

* 근저당권 (구서새마을금고, 2023-11-24, 60,000,000원)

* 근저당권 (이희재, 2024-08-07, 50,000,000원)

* 임의경매개시결정 (부산은행, 2026-01-15, 95,970,511원)

* 압류 (서구(부산광역시), 2026-03-24)

총 등기부채권액은 262,400,000원입니다.

주의가 필요한 사항으로, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 언급되어 있습니다. 상세 내용은 추가 확인이 필요하며, 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황에 대한 별도의 명시적인 정보는 없으나, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 향후 명도 과정 및 보증금 반환 관련하여 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동2가는 일반상업지역, 방화지구, 중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 건축 행위에 대한 규제가 있음을 시사합니다. 건물 자체의 주된 용도는 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나, 본건 호실(801호)은 공동주택으로 이용 중에 있어 실제 이용 현황과 건축물대장상의 용도 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축법규 위반 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 지역은 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 형태로, 통상적인 도시의 상권 특성을 보입니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 부경고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 교통망으로는 지하철 1호선 동대신역이 가까워 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 일상생활에 필요한 편의시설, 상업 시설 등은 주변 상권 및 주거 지역을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 점유자의 보증금, 차임 등 임대차 조건이 명확히 파악되지 않고 있어, 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 등기부등본 상 '지상권 개요'가 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 건물 전체의 주 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 본건 호실은 '공동주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 등기 내용과 실제 이용 현황 간의 불일치로 인해 건축법규 위반, 이행강제금 부과, 용도 변경 요구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 방화지구, 중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구의 주요 도로변에 위치하여 입지 조건 및 교통 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 공동주택으로 이용 중입니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성이 있으며, 건축물대장상의 건물 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않는 점 등은 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 추가 조사를 통해 인수 부담 및 명도 리스크를 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 교통망: 지하철 1호선 동대신역 인근의 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 일괄매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 명확합니다.

* 인근 개발 잠재력: 서대신동 지역의 도시 재생 및 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본건의 잠재적 리스크 요인(임대관계 미상, 지상권 및 기타 권리 인수 가능성, 건물 용도 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 임대 관계 미상 및 건물 용도 불일치로 인한 인수 부담 및 명도 비용, 권리 조사 비용 등을 감안하여 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 권리 인수 비용 추정 등을 바탕으로 최종 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 잠재적 리스크에 따른 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.