나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10020 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1970-1 4층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독 주택 및 농경지가 혼재하는 해안 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건내 제4층 제502호로서,(사용승인일자: 1992.11.14) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '다세대주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측 및 남서측으로 폭 약 5M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10020 (1)

채권자: 윤

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 125,000,000원

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1970-1 4층 502호

용도: 다세대주택

1.2. 2. 면적 정보

토지 면적: 52.90㎡ (약 15.99평)

토지 지분: 52.90㎡ (약 15.99평)

건물 면적: 80.10㎡ (약 24.23평)

건물 지분: 80.10㎡ (약 24.23평)

1.2. 3. 건물 정보

건물 사용승인일자: 1992년 11월 14일

건물 구조: 철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 제4층 제502호

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 해안 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 9월 11일자 윤소영의 가압류입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 07일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 점유 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 3월 조천읍 신촌리 지역의 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

에코휴리움(2022년 건축, 84.50㎡)은 36,000만원에 거래되었습니다.

조천해동그린앤골드(2016년 건축, 69.18㎡)는 18,000만원에 거래되었습니다.

트라움제주더힐(2023년 건축, 99.50㎡)은 52,300만원에 거래되었습니다.

본 물건은 1992년식 다세대주택으로, 비교 대상 연립주택들에 비해 연식이 오래되었습니다.

가장 최근에 거래된 2016년식 '조천해동그린앤골드'(69.18㎡)가 18,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(80.10㎡)의 시장 가치는 18,000만원을 기준으로 연식 및 상태에 따른 조정이 필요합니다.

현 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가 125,000,000원은 주변 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

대상 물건은 '신촌초등학교' 인근의 해안 주택지대에 위치합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 농경지가 혼재되어 있어 전원적인 환경을 일부 느낄 수 있습니다.

혐오 시설에 대한 별도의 특이사항은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 502호입니다.

내부에는 기본적인 급배수, 위생 설비 및 보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

사용승인일자가 1992년으로, 연식에 따른 노후화 및 리모델링 필요 여부를 반드시 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 연식에 따른 노후화

1992년식 건물로, 전반적인 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 내부 시설의 현대화 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원 관련)

명시된 대항력 있는 임차인은 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 인도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 따르므로, 향후 건축 또는 개축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 신촌리의 해안가 인근에 위치한 다세대주택입니다. 1992년에 건축되어 연식이 오래되었으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수되는 보증금은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 건물 노후화에 따른 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. 주변 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 시장 가치보다 낮을 가능성이 있으나, 연식과 상태를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 부동산 시장의 잠재력: 제주도는 관광객 및 이주민 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 명도 부담 상대적 적음: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담이 적습니다.

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 연식 물건의 시세와 비교했을 때, 본 물건의 감정가가 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 추후 가치 상승 가능성: 리모델링을 통해 주거 가치를 높이거나, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

본 건은 연식(1992년식)이 오래되었으나, 2026년 3월 거래된 2016년식 유사 면적 물건(69.18㎡)이 18,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

연식 및 상태를 감안한 보수적인 시장 가치 평가 시, 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.